Ексклюзив

Попри воєнні ризики, первинний ринок житла залишається одним із найпопулярніших інструментів серед приватних інвесторів та великого бізнесу. Проте нині логіка покупців докорінно трансформувалася: чистий спекулятивний заробіток поступився місцем концептуальності, безпеці та «житловому резерву».

«Київщина 24/7» детально проаналізувала фінансові калькулятори та експертні оцінки, щоб відповісти на головне питання: як правильно інвестувати в новобудови сьогодні, щоб не заморозити власні статки.

Звідки беруться 40% чистого прибутку?

Коли мова заходить про збереження заощаджень, українці здебільшого обирають між кількома класичними активами: дорогоцінними металами, валютою, фондовим ринком та нерухомістю. Так, вкладення в житловий об’єкт на стадії «котловану» здатне принести щонайменше до 40% чистого прибутку. Цей приріст забезпечується суто «плановим» підвищенням цін девелоперами, які протягом повного циклу зведення будинку переглядають вартість квадратного метра до 10-12 разів. Такий крок зменшує ризики для покупців у міру готовності будівлі й відображає природне зростання попиту на об’єкт, що активно будується.

Крім того, на кінцеву ринкову ціну тиснуть макроекономічні чинники: курс валют, загальна інфляція та зростання собівартості будівництва (подорожчання будматеріалів і будівельно-монтажних робіт). За оцінками експертів, лише через ці фактори номінальна вартість квадратного метра в новобудовах демонструє зростання щонайменше на 10-15% у гривні на рік.

ЖК Irpin City

«Змішані» інвестиції замість швидких спекуляцій

Як зазначає комерційна директорка будівельної компанії GAZDA Маріанна Бігунець, якщо до 2022 року покупці розглядали новобудови переважно як класичний інструмент «купив дешевше на старті — продав дорожче перед здачею», то сьогодні більшість угод мають змішану мотивацію.

«Частина придбань, які раніше можна було б сміливо назвати інвестиційними, сьогодні пов’язані з потребою в безпеці, зміні місця проживання або створенні альтернативного варіанту для комфортного життя. Люди дедалі частіше інвестують у можливість жити у більш прогнозованому, якісному та захищеному середовищі», — наголошує Маріанна Бігунець.

Вагома частка інвестиційного попиту нині поєднує в собі одразу кілька цілей: надійне паркування капіталу в ліквідному активі, формування житлового «резерву» для родини, можливість потенційного переїзду або купівля якісного житла в безпечнішому регіоні. Наразі частка інвестиційних придбань на первинному ринку оцінюється в межах 45-50% від загального обсягу продажів.

Суттєвим каталізатором змін стали масштабні внутрішньоукраїнські міграційні процеси. Платоспроможні покупці зі східних, південно-східних, північних та частково центральних областей почали активно купувати житло в Київському регіоні та на заході України. Якщо раніше купівля квартири у Львові чи Ужгороді мала характер сезонного відпочинку чи подальшої здачі в оренду, то тепер це реальне або потенційне місце для життя всієї родини.

У тренді — концептуальні багатофункціональні комплекси

Стрімкий розвиток дорожчих сегментів свідчить про те, що інвестори стали значно вибірковішими. Нижній ціновий поріг входу в проєкт більше не є головним аргументом. Покупець шукає майбутню ліквідність: концепцію, сервіс, інфраструктуру та високу безпеку.

Сьогодні ринок остаточно відмовляється від «будинків-одинаків» без власної території. У тренді — концептуальні багатофункціональні комплекси екосистеми live-work-play (де можна жити, працювати й відпочивати в межах одного закритиого кварталу) або об’єкти з розвиненою wellness- та автономною інфраструктурою для відновлення. Крім того, критично важливими вимогами стали наявність капітальних укриттів та готовність девелопера системно розв’язувати проблеми з можливими відключеннями світла (генератори, сонячні панелі, автономні котельні).

ЖК Молодість

Географія та реальний попит: де купують найактивніше?

За даними Національного банку України, загальний попит на житло в країні відновлюється дуже повільно — за минулий рік кількість угод зросла на 14%, але це все ще близько 70% від показників до повномасштабного вторгнення. Ринок залишається «ринком покупця», адже реальні ціни продажу під час укладання угод часто на 25% нижчі за ті, що виставляються в оголошеннях.

60% угод на ринку припадає на квартири, 40% — на приватний сектор, при цьому найпопулярнішим вибором залишається вторинне компактне житло віком понад 35 років (середня площа квартир — 48 кв. м, будинків — 71 кв. м). Новіші будинки (до 15 років) охоплюють лише чверть угод. Ба більше, 78% усіх угод укладається за межами обласних центрів.

У регіональному розрізі інвестиційного ринку відбулися такі зсуви:

• Київ та Київська область утримують міцне лідерство — на столичний регіон припадає до 35% усіх інвестиційних придбань на первинці (раніше було до 40%). Водночас у самому Києві забудовники зараз переважно добудовують розпочаті раніше об’єкти.
• Західні області України (Львів, Ужгород, Івано-Франківськ тощо) продемонстрували феноменальний стрибок, зрівнявшись із лідером — їхня сукупна частка зросла до 35-40% (проти довірусних 20%). Саме на заході країни найактивніше закладаються абсолютно нові майданчики. Це обумовлено безпековим фактором, рекреаційним потенціалом та появою інноваційних форматів житла.
• Харків, Дніпро та Одеса сукупно впали в інвестиційних пріоритетах приблизно до 15% (раніше утримували до 30%).
• Інші обласні центри стабільно акумулюють до 10% інвестицій.

Понад 80-85% інвесторів, які готові ризикувати на початкових етапах будівництва, зараз обирають виключно системних девелоперів із досвідом роботи понад 10 років та великим портфелем зданих об’єктів. Ключовим фактором надійності є акредитація забудовника в державній іпотеці «єОселя» та його робота із житловими сертифікатами «єВідновлення». Державна акредитація жорстко зобов’язує компанію будувати безперервно, гарантувати високу якість і повну відповідність об’єкта заявленим технічним параметрам.

Інвестиційні висновки

«Первинний ринок житла в Україні успішно пройшов краш-тест воєнними реаліями. Він став складнішим, вибірковішим, але не втратив своєї фінансової привабливості. Головне правило сучасного інвестора — оцінювати не абстрактний приріст ціни в рекламному буклеті, а реальну життєздатність об’єкта», — резюмував Антон Мирончук, СЕО ІГ «Молодість».

Майбутня ліквідність вашої нерухомості тепер прямо залежить від гнучких фінансових умов забудовника (наприклад, безвідсоткового розтермінування від 24 місяців), автономності комунікацій, наявності безпечного укриття та загального масштабу внутрішньої інфраструктури ЖК.

Авторка: Наталя Толуб

Фото: Фріпік

Читайте також: Де легше дихати: рейтинг найзеленіших районів Києва та як екологія змінює ринок нерухомості у 2026 році