Ексклюзив

Поки влада лише шукає механізми відселення та інвесторів для   реконструкції застарілого житла, покупці формують аномальний попит на найдешевші метри столиці. «Київщина 24/7» проналізувала реальні плани парламентарів, економічний феномен «тимчасового житла» та оцінила, чи варто зараз вкладати кошти у хрущовки й сталінки.

«Ніхто нічого масово не зносить»: що готує законодавець

Застарілий житловий фонд у великих містах України вже давно перетворився на гостру містобудівну проблему. Тисячі об’єктів, зведених ще в минулому столітті, вичерпали свій експлуатаційний ресурс. Попри це, питання оновлення кварталів десятиліттями відкладалося. Сьогодні ж тема знову опинилася на порядку денному, породивши безліч чуток про «бульдозери, що вже виїхали під вікна». Утім, у парламенті цю інформацію оперативно спростували. Як пояснила голова комітету ВРУ з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк, цифра у 30 тисяч стосується загальної кількості застарілих та аварійних будинків за даними уряду ще станом на 2019 рік (з яких понад 8 тисяч — об’єкти, зведені ще понад століття тому).

Безпосередньо хрущовок в Україні налічується понад 10 тисяч, а у деяких великих містах частка такого житла сягає до 50%. Втім, жодного масового знесення «під нуль» законодавчі ініціативи не передбачають.

Основна законодавча рамка спирається на законопроєкт № 6458 щодо реконструкції застарілого житлового фонду, ухвалений у першому читанні восени 2022 року. Зараз документ перебуває на етапі доопрацювання. За словами Олени Шуляк, пріоритетом є не механічний демонтаж, а саме комплексна реновація: модернізація будівель, заміна зношених інженерних мереж, підвищення енергоефективності та оновлення прилеглої інфраструктури.

Знесення багатоквартирного будинку з подальшим зведенням нового розглядається виключно як крайній захід — у випадках, коли споруду визнають аварійною, а інші способи відновлення є технічно неможливими або економічно недоцільними.

Головна перепона на шляху реновації — юридичні та фінансові нюанси. За чинними нормами, для розселення потрібна згода більшості мешканців, і навіть кілька незгодних власників здатні повністю заблокувати процес. У законопроєкті планується змінити цей поріг. Водночас повномасштабна війна диктує свої умови: бюджети міст спрямовуються на першочергові та критичні потреби, а фінансування майбутньої реновації покладається на залучення приватних інвесторів, міжнародних грантів та коштів іноземних партнерів.

Чому українці купують хрущовки

Попри поважний вік, зношені комунікації та туманні перспективи реновації, хрущовки залишаються одним із найпопулярніших і найліквідніших сегментів на вторинному ринку нерухомості.

Головний рушій цього попиту — доступність. У столиці хрущовки стабільно утримують статус найдешевшого повноцінного житла. За даними сервісу ЛУН, середня вартість квадратного метра на вторинному ринку Києва у хрущовках (1956–1969 рр.) становить близько $1 330/м². Для порівняння: у панельних будинках 1969–1991 років за «квадрат» просять у середньому $1 390/м², у новобудовах після 2010 року — $1 640/м², а в сталінках — $1 700/м².

Якщо розглядати середні ціни на 1-кімнатні квартири на secondary-ринку Києва, то картина виглядає так:

• Хрущовки (1956–1969 рр.) — $45 тис.
• Панельки (1969–1991 рр.) — $47 тис.
• Сталінки (1918–1956 рр.) — $68 тис.
• Спецпроєкти (1991–2010 рр.) — $69 тис.
• Новобудови (після 2010 р.) — $83 тис.
• Дореволюційні будинки (до 1918 р.) — $140 тис.

Низький поріг входження робить ці квартири ідеальним вибором для молодих сімей, які купують першу власну нерухомість, а також для інвесторів. Орендний бізнес у хрущовках показує високу окупність: орендар насамперед платить за зручну локацію, а не за рік побудови дому.

Локація — це друга ключова перевага. Хрущовки будувалися цілими кварталами із вже сформованою інфраструктурою. Вони розташовані у затишних, зелених районах із розвиненою мережею транспорту, пішою доступністю до метро, шкіл, дитячих садків та парків.

Звісно, покупцям доводиться миритися з компромісами: низькі стелі (2,5 м), малі кухні, відсутність ліфтів і слабка тепло- та звукоізоляція. Цікава деталь радянського масового житлобудівництва: відсутність балконів на перших поверхах хрущовок була продиктована суворою економією будматеріалів, прагненням здешевити будівництво та міркуваннями безпеки (зменшення ризику проникнення злодіїв та можливість швидко вийти через вікно у разі пожежі).

Хрущовки проти сталінок: що обирає київський покупець

На вторинному ринку столиці точиться чітке протистояння двох радянських архітектурних концепцій. Сталінки (1930–1950-х років) репрезентують престиж, високі стелі, товсті цегляні стіни та центральні локації. Проте різниця у ціні між ними та хрущовками сягає понад $350 на кожному квадратному метрі. Однокімнатна сталінка за $68 тис. часто коштує дорожче, ніж двокімнатна квартира у типовій хрущовці.

Сталінки обирають ті, хто цінує простір, комфорт, «стару школу» будівництва й готовий інвестувати у капітальний ремонт застарілих комунікацій. Хрущовки купують за прагматизм, раціональність та нижчий бюджет.

Що чекає на ринок у майбутньому

У найближчі роки хрущовки нікуди не зникнуть із мапи українських міст. Поки законодавчий механізм реновації лише проходить етапи узгодження, а міська влада готує власні програми, застарілий фонд продовжуватиме активно продаватися та здаватися в оренду.

Навіть у разі запуску поодиноких проєктів із заміни аварійного житла новим, цей процес триватиме роками. Попит на бюджетні квадратні метри у зручних районах столиці та обласних центрів нікуди не зникне, тому хрущовки ще довгий час залишатимуться одним із головних гравців українського ринку нерухомості.

Авторка: Наталя Толуб

Фото: Фріпік

Читайте також: Від золотих унітазів до підземних паркінгів: як трансформувалася елітна нерухомість Києва