Ексклюзив

Платити орендодавцю чи за власні стіни? У 2026 році купувати житло в іпотеку у деяких містах стало вигідніше, ніж орендувати. Проте 93% усіх нових кредитів тримаються лише на державній підтримці, а умови участі в «Оселі» стають дедалі жорсткішими. Чи вистачить ринок житла та які альтернативи чекають на українців ?

Географічний парадокс: де власні стіни дешевші за оренду

Роками для багатьох українців купівля квартири в кредит здавалася неможливою через захмарні ринкові ставки. Проте у 2026 році високий попит на оренду в тилових областях у поєднанні з пільговою ставкою 7% створили унікальну ситуацію. На заході країни сформувався пул міст, де купувати житло в іпотеку стало більш вигідно, ніж віддавати гроші орендодавцю. Аналітики ЛУН фіксують вражаючий розрив.

«В Ужгороді медіанна оренда однокімнатної квартири злетіла до рекордних 21 944 грн на місяць, тоді як розрахунковий платіж за «єОселею» становить близько 15 700 грн. Чиста економія на користь своїх квадратних метрів — понад 6 200 гривень щомісяця. У Львові купівля власних стін за програмою заощаджує батьківщині близько 2 300 грн. на місяць порівняно з орендною ставкою у 19 395 грн. Схожа математика діє в Івано-Франківську та Луцьку».

Водночас у столиці та центральних областях спостерігається паритет: у Києві оренда однокімнатної квартири (16 000 грн) лише незначно поступається іпотечному внеску (18 300 грн), що робить купівлю логічним кроком. Натомість у прифронтових Харків, Сумах чи Миколаєві оренда залишається значно дешевшою через безпекові ризики.

Ринок на державній голці

Попри оптимістичні цифри, сам ринок кредитування знаходиться в тотальній залежності від державних субсидій. Наразі загальний обсяг іпотечних портфелів банків досягнув 50 млрд грн. Протягом останнього року цей сегмент зростав утричі швидше за решту кредитування (приріст 35% проти 10% за системою). Але 93% усіх нових іпотечних угод припадає саме на «Оселю», а самі кредити мають лише 42 тисячі українських батьків — це менше половини відсотка від усіх домогосподарств країни.

Як зазначає перша заступниця голови правління Глобус банку Олена Дмітрієва, головним трендом першої половини 2026 року стало стрімке зростання кредитування під заставу майнових прав на об’єкти у стані будівництва. Кількість таких угідь зросла на 146%, а їхня частка підскочила з 17% до 27%. Щомісяця через первинний ринок іпотеки будівельна сфера отримує близько 884 млн грн ($20 млн) прямих інвестицій.

Іпотека дедалі частіше стає не просто можливістю для громадянина купити житло, а й фундаментальним джерелом дофінансування будівництва новобудов в умовах дефіциту приватного капіталу.

Закручування гайок: чому за бортом залишаються тисячі батьківщин

Здавалося б, ринок має процвітати, проте реальність зіштовхнулася з жорсткими нормативними обмеженнями. Постанова Кабміну №1637 та нові правила фінансового моніторингу суттєво звузили коло потенційних позичальників:

• Глибина перевірок: період перевірки операцій із відчуження майна розширено з 12 до 36 місяців. Продати батьківську квартиру, щоб одразу отримати пільговий кредит, більше не вийде.
• Заборона доплат: уряд заборонив покривати різницю між граничною вартістю за кошторисом Мінрегіону та реальними ринковими цінами за власний кошт.
• Жорсткіші вимоги до майна: уряд розширив граничну площу житла для сім’ї з двох осіб до 73,5 кв. м, але водночас суворо обмеживши максимальну вартість «квадрату» та загальну ціну квартири (+10% від нормативу).

Через це виник глухий кут: більшість житлових комплексів, спроектованих у 2024–2025 роках, закладали високу собівартість будівництва через подорожчання матеріалів, енергокризу та брак кадрів. Вони просто не вкладаються у жорсткі цінові рамки «єОселі», через що варіанти житла під держпрограму швидко вимиваються.

Крім того, зберігається високий поріг платоспроможності. Для погодження кредиту батьківщина має мати официальний «білий» дохід від 40 000 грн на місяць, що відсіює найбільш вразливі категорії громадян.

Проблеми у банків  

Чому кошти не дають звичайні комерційні банки за ринковими програмами? З 59 українських банків нову іпотеку сьогодні видають лише 12, а 93% усіх кредитів сконцентровано в руках лише 5 установ. Іноземні банківські групи взагалі ігнорують цей сегмент.

Головний бар’єр – відсутність захисту прав кредиторів. Стягнення проблемної заборгованості у судах триває роками, а мораторій на продаж заставного майна за кредитами, взятими до 2022 року, зв’язує фінустановам руки. Банк опиняється у пастці, коли змушений фактично безкоштовно утримувати недобросовісного заемщика. Ситуацію ускладнює й 50-відсотковий налог на прибуток банків та жорсткі вимоги НБУ до капіталу.

На думку Олени Дмітрієвої, справжнім козирем для ринку в 2026–2027 роках має стати нова програма від «Укрфінжитлу» та Світового банку обсягом $390 млн. Вона передбачає компенсацію до 20% тіла кредиту, відшкодування відсотків у перші чотири роки та перший внесок від 5–10%. Ця модель орієнтована переважно на вторинний ринок без обмежень щодо віку будинків. За розрахунками, це дозволить видати до 30 тисяч нових іпотек і фактично підвоїти нинішній ринок.

Автор: Наталя Толуб

Фото: Фріпік

Читайте також: Ціни злетіли у 3,7 разу: скільки коштує оренда автономного будинку на Київщині перед холодами