Вимога облаштовувати укриття у житлових комплексах остаточно перестала бути додатковою опцією чи маркетинговою перевагою забудовників. Сьогодні безпека стає обов’язковою складовою нового будівництва, а законодавчі вимоги до захисних споруд суттєво змінюють підхід до девелопменту в Україні. Нові житлові комплекси та об’єкти соціальної інфраструктури мають проєктуватися з урахуванням вимог цивільного захисту. Відтак питання укриття вирішується вже не після появи будинку, а ще на етапі його проєктування.

Що нові правила означають для українського ринку нерухомості та як вони впливають на девелопмент Київщини, розповів CEO інвестиційної групи «Молодість» Антон Мирончук для Liga.Бізнес.

Новий алгоритм: від планування території до безбар’єрності

Повномасштабна війна суттєво переформатувала пріоритети українців під час вибору житла. Якщо раніше покупці та інвестори насамперед звертали увагу на локацію, транспортну розв’язку, планування та інфраструктуру поруч, то сьогодні одним із ключових критеріїв стала безпека.

Законодавчі зміни, зокрема Закон №3038-IX щодо забезпечення вимог цивільного захисту та нові Державні будівельні норми ДБН В.2.2-5:2023 «Захисні споруди цивільного захисту», закріпили цей підхід і встановили нові вимоги до проєктування.

Одна з головних змін полягає в тому, що питання безпеки тепер має враховуватися ще на початковому етапі – під час містобудівного планування. Забудовник уже не може спочатку звести житловий комплекс, а потім шукати поблизу сховище, до якого у разі небезпеки можна буде спрямувати мешканців.

Потреба у захисних спорудах визначається ще під час планування територій і має враховуватися у відповідній містобудівній документації.

Сучасні ДБН встановлюють чіткі вимоги до таких приміщень, аби вони були не просто підземним простором, а повноцінною та автономною захисною спорудою.

Місткість та доступність. Захисна споруда має бути розрахована на нормативну кількість мешканців будинку або відвідувачів відповідного закладу.

Інклюзивність та безбар’єрність. Укриття мають бути доступними для маломобільних груп населення та людей з інвалідністю. Йдеться про пандуси, підйомники або інші засоби доступу, спеціально облаштовані санвузли та зручну навігацію. Важливо, що безбар’єрність повинна передбачатися ще на стадії проєктування, а не додаватися вже після завершення будівництва.

Автономні системи життєзабезпечення. Захисні споруди мають бути обладнані необхідними системами вентиляції, водопостачання та каналізації, резервним енергоживленням і засобами зв’язку. Залежно від типу укриття передбачаються відповідні системи очищення та фільтрації повітря.

Тривале перебування. Захисні споруди мають бути пристосованими не лише для короткого очікування завершення повітряної тривоги, а й для тривалого перебування людей із забезпеченням необхідних базових умов.

Для невеликих об’єктів або місць масового перебування людей, зокрема транспортних зупинок чи громадських просторів, законодавство також передбачає можливість використання мобільних або модульних захисних споруд відповідної місткості.

Споруди подвійного призначення: як працюють підземні паркінги

Одним із практичних рішень для сучасного житлового будівництва залишається використання споруд подвійного призначення. Підземні паркінги та цокольні поверхи у звичайний час можуть працювати за своїм основним призначенням — як автостоянки, коворкінги, спортивні чи інші приміщення, а під час небезпеки використовуватися як захисний простір.

Однак звичайний підземний паркінг сам по собі ще не є укриттям. Щоб він міг виконувати функцію захисної споруди та відповідати вимогам ДБН, у проєкті мають бути передбачені відповідні захисні характеристики.

Зокрема, йдеться про посилені залізобетонні перекриття та конструкції, розраховані на відповідні навантаження і захист від уламків. Також мають бути передбачені щонайменше два різні евакуаційні виходи. Крім того, необхідними є повноцінні інженерні системи — вентиляція, водопостачання, опалення, каналізація та належно облаштовані санвузли.

Окремим юридичним і суспільним питанням залишається доступ до таких приміщень. Якщо підземний паркінг офіційно спроєктований та використовується як споруда подвійного призначення із захисними властивостями, під час загрози на перший план виходить його функція цивільного захисту.

У надзвичайній ситуації пріоритетом має бути безпека людей, а не звичайний режим використання паркінгу чи збереження автомобілів.

Вплив на ринок та специфіка Київщини

Нові будівельні вимоги безпосередньо впливають не лише на проєктування, а й на економіку будівництва та стратегії девелоперів. За оцінкою Антона Мирончука, облаштування повноцінного укриття відповідно до встановлених стандартів може збільшувати собівартість будівництва у середньому на 10-15%.

Додаткові витрати пов’язані з монолітними роботами, посиленням конструкцій, гідроізоляцією, спеціальним вентиляційним обладнанням, резервним енергоживленням та іншими автономними системами.

Для кінцевого покупця це може означати відповідне коригування вартості квадратного метра. Водночас змінився і сам запит ринку: покупці дедалі частіше готові враховувати додаткову вартість безпеки під час вибору житла.

Для забудовників ігнорування нових вимог також створює ризики під час проходження експертизи та введення об’єкта в експлуатацію. Натомість для покупця характеристики укриття поступово стають одним із ключових пунктів перевірки новобудови поряд із документами, інфраструктурою та якістю самого житла.

Специфіка Київщини: комплексний підхід

Приміська зона столиці — Ірпінь, Вишневе, Буча, Вишгород, Гатне, Бориспіль та інші населені пункти — особливо відчуває зміни на ринку.

Київщина залишається одним із регіонів активного житлового будівництва та відновлення, тому попит на житло, де питання безпеки враховане ще на етапі проєктування, залишається актуальним.

Сучасні заміські житлові комплекси та квартали комплексної забудови мають у цьому певну перевагу. Значна частина таких об’єктів створюється «з нуля» на великих земельних ділянках, тому девелопер може ще на стадії генерального плану передбачити сучасні захисні споруди не лише безпосередньо у житлових будинках, а й у школах, дитячих садках та інших об’єктах інфраструктури.

На думку Антона Мирончука, окрім базових систем життєзабезпечення, у таких захисних просторах доцільно передбачати медичний пункт, душові та санвузли, адаптовані для маломобільних груп населення, місця для зберігання харчів, запасів питної води та речей.

Окреме приміщення, за його словами, варто передбачати і для тимчасового перебування мешканців із домашніми тваринами. Такий підхід поступово формує новий стандарт передмістя — створення автономних житлових кварталів, у яких питання безпеки закладається разом з іншою необхідною інфраструктурою.

Безпека як нова норма життя

Укриття в новобудовах уже не можна розглядати винятково як тимчасовий захід на період війни. Вимоги до захисних споруд стають частиною нового стандарту українського девелопменту. Вони діють незалежно від регіону, адже в умовах сучасної війни абсолютну безпеку окремої території гарантувати неможливо.

Для девелоперів нові правила означають необхідність змінювати підходи до проєктування та вкладати більше коштів у безпеку майбутніх мешканців. Водночас якісно облаштоване укриття стає додатковим фактором довіри покупців до конкретного житлового комплексу та первинного ринку загалом.

Безпечне житло поступово перестає бути додатковою перевагою новобудови. В українських реаліях воно стає однією з базових умов сучасного житлового будівництва.

Читайте також: Укриття стають невід’ємною частиною новобудов: що передбачили у житлових комплексах Київщини

Фото: «Київщина 24/7».

Актуальні, важливі й перевірені новини Київщини також читайте на нашій Facebook-сторінці і в Telegram-каналі.