Ексклюзив

За рік вартість квадратного метра в новобудовах столиці зросла на 13,1%, а цінова різниця між житлом економ- та преміум-класу сягнула чотирьох разів. Основними чинниками подорожчання залишаються зростання собівартості будівництва, подорожчання будівельних матеріалів та орієнтація покупців на готові об’єкти.

Ціни на квартири у Києві: фактор готового житла та географія попиту

Жовтневі цифри свідчать про впевнене зростання ринку: середня мінімальна вартість квадратного метра в новобудовах Києва досягла позначки в 61 300 грн/м². Проте за цією усередненою цифрою ховається суттєвий розрив залежно від класу об’єкта:

• Економ-клас: 38 000 грн/м²
• Комфорт-клас: 54 200 грн/м²
• Бізнес-клас: 79 800 грн/м²
• Преміум-сегмент: 148 700 грн/м²

Різниця між найдешевшим та найдорожчим житлом — майже чотириразова. Девелопери пояснюють: ціни на квартири сьогодні формуються не лише локацією чи маркетинговою вивіскою, а й безпековими характеристиками, енергоавтономністю та інженерною складністю проєкту.

Забудовники переписали ціни на житло

Аналітики зазначають, що вже цієї осені на ринку очікується чергова хвиля коригування цін. На первинці в об’єктах високого ступеня готовності квадратний метр може подорожчати ще на 3–5%.

Маріанна Бігунець, комерційна директорка будівельної компанії GAZDA підкреслила, що найбільш прогнозованим підвищення цін буде в житлових комплексах зі ступенем готовності понад 50% та запланованим введенням в експлуатацію до кінця 2026 року. Разом з тим, девелопери можуть переглядати ціни і в проєктах на більш ранніх стадіях будівництва, якщо роботи ведуться без затримок, відповідно до заявленого графіка, а покупець бачить стабільну динаміку зведення об’єкта.

При цьому географія запитів розширюється: понад половина потенційних покупців розглядає новобудови у відносно безпечних західних регіонах — Львові, Івано-Франківську, Ужгороді, Луцьку та Тернополі. Тамтешні об’єкти з високим рівнем готовності можуть коштувати на 20–30% дорожче за аналоги на стадії будівництва.

Портрет покупця готового житла сьогодні доволі чіткий:

• 40% — молоді родини з дітьми, які шукають компактні двокімнатні чи просторі однокімнатні квартири (48–65 м²);
• 30% — люди віком 40–55 років, які переїжджають у безпечніші регіони або продали попереднє майно;
• 10% — батьки, які розв’язують житлове питання для своїх дорослих дітей;
• Решта — інвестори, що прагнуть зберегти заощадження від інфляції та мати стабільний актив для оренди.

Динаміка собівартості: матеріали, логістика та кадри

Головний двигун зростання цін на житло — це не стільки підвищений попит, скільки стрімке подорожчання будівництва. Лише за перші 8 місяців цього року собівартість зведення одного квадратного метра зросла приблизно на 10%.

Причини очевидні: пошкодження виробничих та складських потужностей, ускладнена логістика та вимушена заміна українських сировинних позицій дорожчими імпортними аналогами. За даними Держстату, за перше півріччя будівельні матеріали подорожчали на 15,8%, а вартість будівельно-монтажних робіт зросла одразу на 23,1%.

Структура витрат будівельного проєкту зазвичай ділиться так: близько 60% припадає на матеріали та обладнання, а 40% — на кадри та виконані роботи. Дорожчає абсолютно все: цемент, бетон, утеплювачі, кабель та інженерія.

Часто лунають побоювання щодо впливу дефіциту вітчизняного металопрокату на ринок нерухомості. Частка імпорту на ринку сталі сягнула рекордних 43,8%. Втім, експерти заспокоюють:

«Метал формує в середньому лише 15% загального кошторису будівництва. Якщо сталь здорожчає навіть на 30%, це додасть до підсумкової собівартості близько 4,5%. Отже, вирішальним є не окремий дефіцит сталі, а сукупне зростання цін на всі компоненти», — підкреслив Сергій Логуш, експерт ринку нерухомості.

Які ризики закладають забудовники на 2027 рік

Осінній перегляд цін на квартири девелопери називають поточним коригуванням. Набагато важливіші процеси відбуваються під час формування фінансових моделей на майбутнє.

Маріанна Бігунець звернула увагу на те, що у кошториси нових проєктів, які стартують наприкінці року, забудовники вже закладають потенційне зростання собівартості на 15–20%. Втім, суто валютний фактор чи орієнтир на курс долара перестає бути для девелоперів єдиним маркером. Набагато більшу роль відіграють ризики інфраструктурних пошкоджень, дефіцит кваліфікованих кадрів, ціни на енергоносії та логістичні витрати.

Для тих, хто планує купівлю нерухомості для проживання чи інвестицій, висновок простий: очікування автоматичного здешевлення квадратного метра на тлі зростаючої собівартості не має під собою підґрунтя. Ринок адаптується до нових реалій, де безпека, якість будівництва та готовність об’єкта стають головною цінністю.

Авторка: Наталя Толуб

Фото: Фріпік

Читайте також: Антон Мирончук: «єОселя» зберегла іпотеку, але змушує забудовників переходити на менші площі