Ексклюзив

Після кількох років війни та економічної невизначеності українці змінюють уявлення про «ідеальне житло». Тепер це не лише квадратні метри в багатоповерхівці, а самодостатня домівка — із власним опаленням, генератором, ґрунтовою свердловиною й доступом до природи. Приватні будинки не просто стали трендом: вони перетворилися на ключовий сегмент ринку оренди та купівлі житла. «Київщина 24/7» дослідила ціни на таке приватне житло.

Автономність понад усе: нові стандарти житлового комфорту

Аналітика OLX Нерухомість зафіксувала, що саме приватні будинки на вторинному ринку демонструють найдинамічніший ріст цін і попиту в сегменті житла. Середня медіанна вартість приватного будинку по Україні зросла більш ніж на 12 % протягом року, попит на купівлю — на 21 %, при цьому пропозиція дещо скоротилася.

Це не випадковість: люди шукають не лише більшу площу, а й житло, яке дозволяє жити автономно за будь-яких умов. Автономність опалення, власні джерела електроживлення, питна вода зі свердловини — усе це стає стандартом, а не додатковою опцією. Попит на такі об’єкти цього року зріс як серед покупців, так і серед орендарів.

Також під час вибору будинку українці орієнтуються на:

• безпеку району та віддаленість від стратегічних об’єктів;
• якісний інтернет і стабільне енергопостачання;
• близькість до комерційної та соціальної інфраструктури;
• додаткові опції комфорту — басейн, сад, простір для відпочинку.

Передмістя й малі міста як нові центри життя

Традиційні центри — столиці та великі міста — ще зберігають лідерство за абсолютними цінами, однак саме передмістя й регіони демонструють найбільш значуще зростання попиту на приватні будинки. Зокрема, у Київській області вони стали одними з найдорожчих в Україні, а найбільшу медіанну вартість при купівлі має село Плюти — понад 47 млн грн.

Для Київської області це зростання має цілком конкретні цифри. У 2021 році вартість приватного будинку в регіоні становила близько 2,3 млн грн. У 2024 році вона зросла до 4,3 млн грн, а у 2025-му — до 4,6–4,8 млн грн. Таким чином, за чотири роки ціни на приватні будинки на Київщині збільшилися більш ніж на 100 %, фактично подвоївшись.

Це зростання не є рівномірним: найдорожчі об’єкти зосереджені у передмісті столиці та на прибережних територіях Дніпра. Саме тут формується сегмент елітного заміського житла, орієнтований не лише на комфорт, а й на повну автономність — від власних котелень до альтернативних джерел енергії.

Топ населених пунктів України з найвищою медіанною вартістю купівлі приватного будинку:

· с. Козин, Київщина — 39,6 млн грн;
· с. Лебедівка, Київщина — 31,3 млн грн;
· с. Лісники, Київщина — 25 млн грн;
· с. Козинці, Київщина — 20,5 млн грн;
· с. Романків, Київщина — 17,6 млн грн;
· с. Ходосівка, Київщина — 15,9 млн грн;
· с. Мощун, Київщина — 15,7 млн грн;
· с. Кременище, Київщина — 15,4 млн грн;
· с. Великі Дмитровичі, Київщина — 14,5 млн грн.

Різні регіони — різний ритм зростання

Ще цікавішою є картина з точки зору динаміки змін цін. За чотири роки (з 2021 до 2025) приватні будинки в Україні подорожчали в середньому у 3–4 рази, однак темпи зростання суттєво коливаються залежно від регіону.

Загалом найвища медіанна ціна купівлі приватного будинку в Україні, за даними OLX Нерухомість, зафіксована саме у Київській області — 4,8 млн грн. На другому місці — Закарпатська область із медіанною ціною близько 4,1 млн грн. Далі йдуть:

· Львівська — 3,8 млн грн;
· Івано-Франківська — 3,6 млн грн;
· Одеська — 3,3 млн грн;
· Чернівецька — 3,1 млн грн;
· Рівненська — 2,9 млн грн;
· Вінницька та Волинська — 2,6 млн грн;
· Хмельницька — 1,9 млн грн.

Нижчі медіанні ціни на купівлю зафіксовані у Черкаській (869 тис. грн), Миколаївській (835 тис. грн), Сумській (697 тис. грн), Донецькій (538 тис. грн) та Чернігівській (420 тис. грн) областях.

Оренда: ціна комфорту та безпеки зростає в регіонах

Оренда будинків також віддзеркалює зміни на ринку. Аналіз OLX показує, що кількість активних оголошень з оренди приватних будинків скоротилася на 11 %, а кількість відгуків зросла майже на 19 %, що свідчить про перевищення попиту над пропозицією. Це безпосередньо вплинуло на зростання  вартості оренди приблизно на 13 % по Україні.

Для прикладу: будинок у Софіївській Борщагівці на одну кімнату загальною площею 60 м² можна зняти за 17,5 тис. грн на місяць. Це житло з меблями та необхідною технікою, автономне під час блекаутів, із доступом до інтернету та цифрового телебачення. Площа ділянки — 10 соток, є власна свердловина. Схожий будинок у лісі поблизу Гатного обійдеться вже у 24,5 тис. грн на місяць.

Цікаво, що Ужгород випередив навіть Київ за рівнем орендних ставок на приватні будинки, а в столиці зростання орендних цін перевищило 60 % за рік — це найвищий показник серед усіх регіонів.

Водночас у деяких містах західної частини країни ціни на оренду будинків залишилися майже без змін або навіть знизилися — зокрема, у Рівному та Хмельницькому.

Такі регіональні відмінності частково пояснюються логістикою, безпековою ситуацією та привабливістю місцевості: західні регіони пропонують спокійніші умови та нижчі ризики, тоді як великі міста підходять тим, хто шукає роботу чи освітні можливості.

Нова реальність: приватний будинок як прагматичний вибір

Приватні будинки сьогодні — це вже не «дача на літо», а повноцінне житло для родин, які цінують незалежність, стабільність і простір.

У 2026 році ця тенденція, схоже, лише посилиться. Обмежена пропозиція на ринку, висока конкуренція серед орендарів і покупців, а також зміна житлових пріоритетів свідчать: ринок приватних будинків став одним із найважливіших сегментів української нерухомості.

Авторка: Наталя Толуб

Фото: Фріпік

Читайте також: Первинка більше не боїться війни та підвищує чек на житло: підсумки ринку 2025 року