Ексклюзив

Державна іпотека «єОселя» у 2025 році фактично тримала на собі весь ринок житлового кредитування: майже 94% усіх іпотек в Україні були видані саме в межах цієї програми. Але нові правила, які починають діяти у 2026-му, змінюють не лише умови участі, а й саму філософію доступної іпотеки — з очевидними наслідками для покупців, банків і забудовників. Якими саме дослідила Київщина 24/7.

«єОселя» як головний драйвер іпотеки

За підсумками 2025 року українські банки видали іпотечних кредитів приблизно на 15,7 млрд грн, і майже вся ця сума припала на «єОселю». Фактично програма стала не просто соціальним інструментом, а єдиним механізмом, який дозволяв ринку іпотеки існувати під час війни.

Як пояснює перша заступниця голови правління Глобус Банку Олена Дмітрієва, саме у 2025 році «єОселя» почала виконувати ще й економічну функцію — стимулювати первинний ринок. Після зменшення допустимого віку будинків та активної акредитації новобудов 64% іпотечних кредитів було спрямовано на купівлю житла від забудовників. У грошовому вимірі це 9,4 млрд грн, що майже вдвічі більше, ніж роком раніше.

«Кожна гривня, вкладена у нове житло, працювала на будівельну галузь, суміжні виробництва та зайнятість населення», — наголошує банкірка.

Географія іпотеки залишалася прогнозованою: понад 56% кредитів видано у Києві та Київській області, далі — Львівщина та Івано-Франківщина.

Пропозиція під «єОселю»: ринок підлаштовується

На зростання попиту відреагував і ринок. За даними OLX Нерухомість, кількість оголошень із позначкою «підходить під єОселю» за рік зросла майже утричі — з 5,8 тис. у жовтні 2024-го до майже 17 тис. у кінці 2025-го.

Найбільше зростання зафіксовано у містах, які раніше не асоціювалися з іпотечним бумом: Кропивницький, Харків, Вінниця, Хмельницький, Суми, Одеса. Найдинамічніше додавали приватні будинки та однокімнатні квартири — як найбільш доступні й гнучкі за ціною варіанти.

Антон Мирончук, СЕО ІГ «Молодість» розповів:

  «Програма “єОселя” за кілька років фактично перезапустила іпотечний ринок в Україні. В умовах війни вона стала не лише соціальним інструментом, а й ключовим драйвером для первинного ринку житла. Саме завдяки “єОселі” девелопери отримали прогнозований попит, банки — зрозумілий механізм кредитування, а покупці — реальну можливість придбати житло не “десь колись”, а тут і зараз».

Своєю чергою, Діляра Мустафаєва, керівниця аналітичного департаменту «Фінансового пульсу» вважає, що якщо дивитися на ринок у цілому, іпотека поки не є масовим драйвером продажів. Вона працює більш помітно в сегменті нового житла, де кожна п’ята квартира купується в кредит.

Іпотека для ВПО: правильна ідея з жорсткими рамками

Окремий блок — програма «єОселя» для внутрішньо переміщених осіб, запущена у вересні 2025 року. Держава компенсує 70% першого внеску та платежів за перший рік, а також витрати на оформлення кредиту.

Попри соціальну значущість, програма швидко зіткнулася з ринковою реальністю. Гранична вартість житла — 2 млн грн — суттєво обмежує вибір, особливо у великих містах. За оцінками експертів, у Києві понад 80% житла, яке формально підходить під «єОселю», коштує дорожче.

У 2026 році на програму для ВПО передбачено 4,4 млрд грн, але її ефективність напряму залежатиме від того, чи буде переглянуто цінові параметри.

Нові правила: «єОселя» стає жорсткішою

Наприкінці 2025 року уряд ухвалив постанову №1637, яка радикально змінює правила гри. Частина новацій уже діє, решта — з лютого 2026 року.

Ключова зміна — посилення вимог до наявного житла. Якщо раніше сім’я з двох осіб могла мати квартиру до 73,5 кв. м і все одно претендувати на іпотеку, то тепер граничний поріг — 52,5 кв. м незалежно від кількості осіб (із доплатою лише для більших сімей).

Друга важлива новація — розширення періоду перевірки операцій з нерухомістю з 12 до 36 місяців. Продаж житла впродовж останніх трьох років може автоматично закрити шлях до програми.

Третій блок — обмеження щодо площі та вартості квартир. Тепер і площа, і ціна «квадрата», і загальна вартість жорстко прив’язані до нормативів Мінрегіону з допустимим відхиленням лише +10%.

«Раніше різницю можна було покрити більшим першим внеском. Тепер це вже не працює», — пояснює Олена Дмітрієва.

Чому це проблема для новобудов

Більшість житлових проєктів, які зараз продаються, були спроєктовані ще у 2024 — першій половині 2025 року, коли нових обмежень не існувало. Водночас собівартість будівництва суттєво зросла через матеріали, логістику, енергоносії та дефіцит робочої сили.

У результаті значна частина новобудов просто не вкладається у нові параметри «єОселі», а отже пропозиція житла, яке відповідає всім вимогам, буде обмеженою.

Антон Мирончук підкреслив, що нові правила програми свідчать про її поступову трансформацію: від максимально доступної іпотеки — до більш адресного інструменту з жорсткими параметрами. Для ринку це означає дві речі. По-перше, житлове будівництво змушене підлаштовуватися під нові фінансові реалії — з меншими площами та чіткішою економікою проєктів. По-друге, у 2026 році ми побачимо повернення інтересу до класичних банківських іпотечних програм і партнерських рішень між банками та девелоперами.

Що чекає іпотеку у 2026 році

На цьому тлі держава та «Укрфінжитло» роблять ставку на нову модель фінансування — із залученням міжнародних донорів і компенсацією відсотків банкам. Додатковим позитивним сигналом стало збільшення статутного капіталу «Укрфінжитла» на 30 млрд грн.

Паралельно змінюється й монетарна політика. Наприкінці січня НБУ знизив облікову ставку до 15%, започаткувавши тренд, який у перспективі може призвести до зниження іпотечних ставок на 1–1,5 в.п.

Якщо частина позичальників не відповідатиме новим умовам «єОселі», попит природно повернеться до комерційних іпотечних програм банків, зокрема у співпраці з девелоперами.

Іпотека після війни: новий баланс

Попри війну, іпотечний ринок в Україні не зупиняється — він змінюється. «єОселя» поступово переходить до більш жорстко регульованої програми. Це відкриває простір для розвитку ринкової іпотеки й змушує банки та забудовників шукати нові формати співпраці.

У середньостроковій перспективі саме баланс між державною підтримкою та ринковими механізмами може стати фундаментом відновлення житлового ринку після війни — без ілюзій, але з реальними можливостями для тих, хто готовий рахувати й планувати.

«У стратегічній перспективі “єОселя” вже виконала свою ключову місію — вона зберегла іпотеку як інструмент на ринку. Далі питання не в тому, чи буде іпотека, а в тому, якою буде її модель у післявоєнній Україні», — резюмував Антон Мирончук, СЕО ІГ «Молодість».

Авторка: Наталя Толуб

Фото: Фріпік

Читайте також: Будинки за десятки мільйонів: як Київщина стала найдорожчим регіоном України