В Україні десятки тисяч квартир і будинків юридично існують лише на папері. Їхні власники мають документи, але у сучасному електронному державному реєстрі інформації про таке майно може просто не бути. У повсякденному житті це часто не відчувається, однак у критичний момент — при продажі, спадщині чи судовому спорі — така «невидимість» може обернутися серйозними проблемами.

Про це на Liga.Бізнес заявив CEO інвестиційної групи «Молодість» Антон Мирончук. За його словами, нерухомість, оформлена до 2013 року, юридично залишається дійсною, але відсутність запису в електронному реєстрі робить її значно менш захищеною.

2013 рік як переломна точка

1 січня 2013 року в Україні почав працювати Державний реєстр речових прав на нерухоме майно — єдина електронна база, у якій фіксується право власності на квартири, будинки та земельні ділянки.

До цього реєстрацію здійснювали Бюро технічної інвентаризації (БТІ) та місцеві органи влади. Уся інформація зберігалася в паперових архівах або у локальних базах даних. Коли ж запрацювала нова система, автоматичного перенесення старих записів до неї не відбулося.

Формально це не порушує прав власників. Міністерство юстиції неодноразово наголошувало: обов’язкової повторної реєстрації нерухомості, оформленої до 2013 року, не існує. Документи старого зразка залишаються чинними.

Однак експерти наголошують: юридична дійсність і практична безпека — не завжди одне й те саме.

Хто опиняється у зоні ризику

Найбільш уразливими є власники житла, у яких:

• документи на нерухомість видані за старими зразками;
• відсутній запис у сучасному електронному реєстрі;
• правовстановлюючі документи частково втрачені або пошкоджені;
• складна спадкова історія майна.

У такій ситуації квартира або будинок фактично стають «невидимими» для банків, нотаріусів і державних сервісів.

Людина може роками жити у своїй квартирі без будь-яких проблем. Але під час продажу, оформлення спадщини чи дарування з’ясується: спочатку потрібно внести інформацію про право власності до державного реєстру. Іноді це затягується на місяці.

Особливий ризик під час війни

Проблема загострилася після початку повномасштабної війни. У деяких регіонах архіви БТІ були пошкоджені або стали недоступними через бойові дії чи окупацію. Якщо паперові документи втрачено, доведення права власності може перетворитися на довготривалий судовий процес.

У такій ситуації відсутність запису в електронному реєстрі стає не просто формальністю, а питанням реального захисту майна.

Чому «паперова» квартира — слабке місце

Український ринок нерухомості історично вразливий до шахрайських схем. Старі документи без цифрового підтвердження — одна з найуразливіших ланок.

Йдеться про ризики:

• подвійного продажу житла;
• підробки довіреностей;
• маніпуляцій із спадщиною;
• судових спорів щодо права власності.

Якщо ж право власності зафіксоване у державному реєстрі, такі схеми реалізувати значно складніше. Банки, наприклад, не приймають «паперову» квартиру як заставу, а нотаріуси не можуть оформити угоду без попереднього внесення інформації до реєстру.

Тобто юридично право власності існує. Але без електронного запису воно фактично менш захищене.

Коли реєстрація стає неминучою

У багатьох випадках внесення даних до реєстру все одно відбувається — просто пізніше. Найчастіше це трапляється під час:

• продажу або дарування житла;
• оформлення іпотеки;
• вступу у спадщину;
• поділу майна;
• узаконення реконструкції чи добудови.

У таких ситуаціях реєстрація здійснюється автоматично під час нотаріальної процедури. Однак тоді це вже вимушений крок «під дедлайн», коли угода може опинитися під загрозою зриву. Тому експерти радять перевірити свої документи заздалегідь.

Як перевірити, чи є ваше житло в реєстрі

Дізнатися, чи внесено квартиру або будинок до Державного реєстру прав на нерухоме майно, можна кількома способами:

• звернутися до нотаріуса;
• подати запит через державного реєстратора або ЦНАП;
• скористатися онлайн-сервісами Міністерства юстиції (за наявності електронного підпису).

Якщо запису немає, потрібно подати заяву на державну реєстрацію та надати правовстановлюючі документи — договір купівлі-продажу, свідоцтво про право власності або свідоцтво про спадщину.

У більшості випадків така процедура є безкоштовною.

Це вже не лише про папери

Українці традиційно сприймають квартиру як найнадійніший актив — щось стабільне, зрозуміле і матеріальне. Але сучасна економіка працює інакше: власність — це не тільки стіни та дах, а й цифровий запис у державному реєстрі.

Якщо житло існує лише у паперовому архіві, воно стає менш ліквідним активом. Його складніше продати, важче передати у спадщину і неможливо швидко використати як заставу.

Для банків таке майно менш привабливе, для інвесторів — менш прозоре, а для держави — менш кероване. У масштабах країни це означає, що частина житлового фонду фактично випадає з повноцінного економічного обороту.

Питання, яке посилює війна

Під час війни облік власності набуває ще більшого значення. Відновлення зруйнованих міст, компенсації за пошкоджене житло та міжнародні програми допомоги спираються на чіткі реєстрові дані.

Якщо квартира або будинок «існують» лише у паперовій папці БТІ, вони опиняються у значно слабшій позиції. Тому історія з нерухомістю, оформленою до 2013 року, — це не питання зайвої бюрократії. Це питання захисту власності і зрілого ставлення до власного капіталу.

«Київщина 24/7» також повідомляла, що в Україні запускають найбільшу за десятиліття житлову реформу. Верховна Рада ухвалила рамковий закон «Про основні засади житлової політики», який має остаточно поховати паперові черги, ручне розподілення квартир і радянські норми, що десятиліттями гальмували розвиток житлової сфери.

Читайте також: Економіка під сиренами: як Україна втримала ринок, банки і зростання під час великої війни

Фото: колаж «Київщина 24/7».

Актуальні, важливі й перевірені новини Київщини також читайте на нашій Facebook-сторінці і в Telegram-каналі.