Ексклюзив

Попит, який роками накопичувався, вибухнув у 2025-му. Ринок складської нерухомості столиці та області не просто відновився — він вийшов на рекордні показники за десятиліття. Але за цифрами — зовсім інша історія: вимушені переїзди, дефіцит якісних площ і нова географія бізнесу під час війни.

Рік, який розморозив ринок

Ринок складської нерухомості Києва у 2025 році пережив те, чого не було понад десять років — справжній сплеск активності. За даними компанії EXPANDIA, річний обсяг валового поглинання склав близько 217 000 кв.м, що на 30% більше, ніж роком раніше.

Це не просто зростання — це ефект відкладеного попиту. Бізнес, який із 2022 року працював у режимі виживання, нарешті почав відновлювати логістику, шукати нові склади і замінювати знищені чи пошкоджені площі.

Характерно, що цей попит був не стільки «здоровим», скільки вимушеним. Частина угод — це релокації після обстрілів, частина — адаптація до нової логістичної реальності.

Хто орендує склади під час війни

Структура попиту говорить сама за себе:

• 51% — ритейл;
• 44% — логістичні оператори;
• 5% — фармацевтика та медицина.

Фактично, ринок тримають ті, хто забезпечує базові потреби: продукти, доставка, ліки. Окремо варто виділити e-commerce — він залишається ключовим драйвером. Війна лише прискорила перехід українців в онлайн, а бізнес — змусила будувати нові ланцюги постачання.

Фармацевтичний сегмент теж стабільно зростає: у 2022–2025 роках він формував 10–15% щорічного попиту. Проте тут є нюанс — якісних спеціалізованих складів бракує, і компанії змушені переобладнувати звичайні приміщення під жорсткі вимоги.

Рекордне будівництво: що з’явилося у Києві та області

2025 рік став безпрецедентним і з точки зору девелопменту. У столиці та на Київщині ввели в експлуатацію близько 216 000 кв.м нових складських площ — це найвищий показник з 2008 року.

Загальний обсяг сучасної складської нерухомості досяг 1,57 млн кв.м, що означає повне відновлення до довоєнного рівня.

Серед ключових об’єктів:

• логістичний комплекс «Олександрівський» III–IV — 145 000 кв.м
• логістичний комплекс «Чайки» IV — 32 400 кв.м
• відновлені після руйнувань площі RLC — 11 000 кв.м

Фактично, девелопери не просто будують нове — вони повертають до життя те, що було втрачено через війну.

Інвестиції: обережні, але точкові

Попри війну, інвестиції у складську нерухомість не зупинилися — вони стали більш вибірковими. Основний фокус зараз — на форматі build-to-suit (BTS), коли об’єкти будуються під конкретного орендаря. Це знижує ризики для девелопера і гарантує заповненість.

У 2026 році очікується введення ще близько 90 000 кв.м, значна частина з яких — саме BTS-проєкти. Наприклад, один із великих 3PL-операторів реалізує дві черги загальною площею 26 000 кв.м.

Інвестори дедалі частіше обирають нішеві сегменти — зокрема, мультитемпературні склади, де попит стабільно перевищує пропозицію.

Дефіцит нікуди не зник

На перший погляд, ринок наситився: будують багато, площі зростають. Але реальність інша. Рівень вакантності знизився лише до 3,5%, що фактично означає дефіцит.

Причина проста: більшість нових об’єктів здаються ще до введення в експлуатацію. Інші — швидко знаходять орендарів. У підсумку, великі сучасні склади залишаються в дефіциті, особливо для великих компаній.

Скільки коштують склади

Ціни на оренду демонструють цікаву стабільність.

• Прайм-ставка: $5,3/кв.м/міс (без ПДВ).
• У гривні: 200–250 грн/кв.м/міс.
• Зростання: близько +9% з початку року.

Це рівень довоєнного піку 2019–2021 років. При цьому більшість угод укладається у гривні — бізнес намагається мінімізувати валютні ризики.

Контраст із офісним ринком

Для розуміння масштабу змін варто порівняти ситуацію зі складським сегментом із офісним.

Офіси у 2025 році теж показали зростання (160 000 кв.м валового поглинання), але:

• близько 40% угод — вимушені переїзди
• 70 000 кв.м офісів пошкоджено або зруйновано
• нові бізнес-центри практично не вводяться

На відміну від складів, офісний ринок скорочується фізично і залишається вразливим до безпекових ризиків.

Склади ж, навпаки, стали критичною інфраструктурою — і тому отримують інвестиції навіть під час війни.

Що далі: обережний оптимізм

За словами Наталії Сокирко, директорки департаменту складської та промислової нерухомості EXPANDIA ринок у 2026 році залишатиметься стабільним. Попит буде підтримуватися ритейлом і логістикою, а ставки — поступово зростати.

Але є й фактори, які стримують розвиток:

• безпекові ризики;
• макроекономічна невизначеність;
• обмежене фінансування.

Водночас очевидно інше: складська нерухомість перестала бути технічним сегментом. В умовах війни вона стала основою економіки — тим, що дозволяє бізнесу виживати, адаптуватися і рухатися далі.

І поки триває війна, попит на склади буде не просто високим — він залишатиметься критичним.

Авторка: Наталя Толуб

Фото: Фріпік

Читайте також: Шок-ціна за житло: кімната в Україні вже коштує 1,2 млн грн