Заміський ринок нерухомості роками жив за схемою, яка дозволяла забудовникам фактично обходити державний контроль. На ділянках під індивідуальне будівництво оформлювали один приватний будинок, а на практиці виростали цілі ряди таунхаусів або багатоквартирні «клубні будинки». Це давало можливість економити на експертизах, підключенні мереж та податках.

Але тепер уряд кардинально змінює правила гри. Постанова Кабміну №305 стала не просто черговою бюрократичною правкою, а фактичним розмежуванням між приватним будівництвом та професійним девелопментом. Чому дешевих таунхаусів може стати значно менше та як це вплине на ціни – розповів CEO інвестиційної групи «Молодість» Антон Мирончук для Liga.Бізнес.

Таунхауси більше не сховають під «приватний будинок»

Головне нововведення – жорстке розмежування типів забудови. Відтепер спрощена процедура через будівельний паспорт працюватиме лише для справді індивідуального житла: садових та дачних будинків до двох поверхів площею не більше 500 квадратних метрів.

Найсильніше нові правила вдарили по ринку таунхаусів і дуплексів. Тепер будь-які блокові будинки виключені зі спрощеного переліку. Для їх будівництва забудовникам доведеться отримувати містобудівні умови та обмеження, проходити повноцінну експертизу та вводити об’єкти в експлуатацію вже як комерційні проєкти.

Раніше забудовники часто продавали таунхауси «поквартирно» як приватні будинки, економлячи на документації та погодженнях. Тепер швидко зайти на ділянку, поставити «коробку» і розпродати її частинами вже не вийде. Це означає поступове витіснення випадкових гравців із ринку та перехід до системного девелопменту.

Водночас уряд залишив тимчасову пільгу на період війни. Під час воєнного стану та ще протягом року після його завершення будинки площею до 200 квадратних метрів дозволено будувати навіть без будівельного паспорта – лише на підставі схеми намірів забудови. Це має пришвидшити процес відновлення та будівництва приватного житла.

Архітектори під контролем, «самобуди» – під ударом

Держава також посилює контроль через Єдину державну електронну систему у сфері будівництва. Тепер власник більше не зможе самостійно подати умовний «малюнок від руки» як проєкт. Вносити документацію матимуть право лише сертифіковані архітектори або інженери.

Крім цього, для фахівців вводять систему персональної відповідальності. Дві серйозні помилки – і спеціаліста блокують у системі, фактично позбавляючи можливості працювати. Очікується, що це скоротить кількість небезпечних «самобудів», однак одночасно підвищить вартість проєктування, адже архітектори закладатимуть свої ризики у вартість послуг.

Чому заміське житло стрімко дорожчатиме

На ринку вже прогнозують зростання цін щонайменше на 10%. Причин одразу кілька.

По-перше, легалізація всіх процесів автоматично збільшує собівартість будівництва. Забудовникам доведеться офіційно проходити експертизи, сплачувати внески та працювати за повною процедурою.

По-друге, з ринку поступово зникатимуть найдешевші пропозиції, які будувалися з порушеннями норм. Саме вони роками створювали ілюзію «доступного» заміського житла.

По-третє, запуск нових проєктів може суттєво сповільнитися, поки девелопери адаптовуватимуться до нових вимог. На цьому тлі попит на заміську нерухомість навколо Києва та інших великих міст уже зріс на 7-12%, а нові правила можуть ще більше розігріти ринок.

Покупцям доведеться платити більше, але є нюанс

Для покупців ситуація виглядає неоднозначною. З одного боку, житло стане дорожчим. З іншого – люди отримають більше гарантій безпеки та юридичної захищеності.

Раніше покупці таунхаусів нерідко стикалися з проблемами підключення електрики, газу чи води, адже мережі часто не були розраховані на реальну кількість мешканців. Тепер держава фактично змушує забудовників проходити повний контроль перед введенням об’єкта в експлуатацію.

Крім цього, значно зростає цінність уже готових об’єктів із правильно оформленими документами. Такі будинки можуть стати справжнім «золотим активом» на вторинному ринку, оскільки новим проєктам доведеться проходити довший та дорожчий шлях погоджень.

Фактично епоха формату «збудували як-небудь – швидко продали» поступово завершується. Заміська нерухомість стає дорожчою, однак водночас – більш контрольованою та прогнозованою для покупців.

Читайте також: Перезапуск економіки під обстрілами: як індустріальні парки стають «заводами швидкого старту» і перетягують бізнес у Київщину

Фото: «Київщина 24/7».

Актуальні, важливі й перевірені новини Київщини також читайте на нашій Facebook-сторінці і в Telegram-каналі.