Ексклюзив

Зимовий блекаут, холодні батареї та аварійні відключення світла у лютому 2026 року різко змінили поведінку покупців у столиці. Попит на вторинному ринку просів на 40%, орендарі переїжджають із «проблемних» будинків, а ринок розшаровується на «стійкий» і «ризиковий» фонд. Водночас у деяких локаціях ціни не обвалилися — власники обрали тактику вичікування. Київщина 24/7 дослідила з яких столичних районів мігрують орендатори.

Мінус 40%: що сталося з попитом

На тлі затяжної енергетичної кризи попит на вторинному ринку житла Києва взимку 2026 року скоротився на 40% порівняно з аналогічним періодом торік.

Ключова проблема — не лише зменшення кількості покупців, а й невідповідність пропозиції новим запитам. Адже навіть елітна квартира в центрі, якщо будинок залишився без тепла, втрачає конкурентоспроможність.

Фактично на ринку сформувався новий критерій якості: автономність. Генератор, інвертор, власна котельня, резервне живлення ліфтів і насосів — усе це перетворилося з «бонусу» на базову вимогу.

Географія ризику: від Троєщини до Печерська

Найбільше від комунального колапсу постраждали окремі будинки у Деснянському, Дарницькому та частково Печерському районах. Серед локацій, які рієлтори називають «червоними зонами» — Троєщина, Теремки, частина лівобережжя.

Офіційного списку проблемних будинків від Київської міської державної адміністрації немає, тому ринок формує власні «чорні списки».

За даними аналітиків ринку нерухомості, у січні та лютому 2026 року попит на довгострокову оренду на Лівому березі столиці знизився в річному вимірі:

• у Дарницькому районі — на 23%;
• у Деснянському — на 34%;
• у Дніпровському — на 9%.

Водночас кількість оголошень залишилася співставною з минулим роком. Тобто продавці й орендодавці не пішли з ринку — вони просто «заморозили» активність.

«Квартирна міграція»: хто і куди їде

Комунальна турбулентність запустила внутрішню міграцію орендарів.  Спочатку люди погоджувалися перечекати знижками до 50% на оренду. Але з кожним тижнем кількість охочих жити при температурі 7–12 градусів у квартирі зменшується.

Наприклад, на Троєщині однокімнатні квартири вже можна знайти за 6–7 тис. грн — фактично вдвічі дешевше від довоєнних ставок. На Солом’янці або в Голосієві ціни на «одинички» впали із 12−15 до 6−7 тисяч гривень на місяць. Водночас у новобудовах із автономними системами аналогічні об’єкти подорожчали з 17 до 20 тис. грн — майже на 20%.

За статистикою платформи ЛУН, у найбільш постраждалих районах ціни формально не знизилися, але ринок «завмер». В інших локаціях орендні ставки навіть зросли на 3–8%.

Купівля-продаж: ціни ростуть всупереч кризі

Парадоксально, але в сегменті купівлі квартир суттєвого обвалу не відбулося. За даними OLX, у січні 2026 року середні ціни на лівому березі зросли порівняно з груднем:

• Дарницький район — +3% (до близько 4 млн грн);
• Деснянський — +1% (до 2,6 млн грн);
• Дніпровський — +5% (до 3,9 млн грн).

У річному вимірі зростання ще відчутніше:
Дарницький — +14%,
Деснянський — +13%,
Дніпровський — +28%,
Шевченківський — +17%,
Голосіївський — +28%.

Більшість продавців займають вичікувальну позицію. Масового розпродажу немає, можлива точкова корекція у межах 5–15% залежно від тривалості проблем з теплопостачанням.

Нові правила гри: автономність = капіталізація

Ринок чітко розшарувався. У «стійких» будинках орендні ставки зросли на 9–21%, а різниця між модернізованим і проблемним фондом може сягати 15–25%.

У передмісті (Обухівський, Вишгородський, Одеський напрямки) оренда будинків економкласу вже подорожчала на 10–15%. Попит формують сім’ї з дистанційною роботою та власним транспортом.

За оцінкою експертів, інженерна складова житла перетворюється на фактор капіталізації. Квартира без резервного живлення — це вже не просто дискомфорт, а ризик втрати ліквідності.

Прогноз: ринок перевірить наступна зима

Експерти сходяться в одному: справжній тест для столичного ринку відбудеться під час підготовки до опалювального сезону 2026–2027 років.

Якщо модернізації мереж і резервування інфраструктури не буде, сегментація лише поглибиться. Проблемні будинки залишатимуться у «ціновому гетто», а автономні — продовжать дорожчати.

Київський ринок нерухомості не впав — він змінився. І тепер квадратний метр оцінюється не лише за локацією та ремонтом, а й за здатністю пережити блекаут.

Авторка: Наталя Толуб

Фото: Фріпік та з відкритих джерел

Читайте також: Розплата за квадратні метри: як податок на нерухомість б’є по власниках житла