Ексклюзив

Повномасштабне вторгнення змінило не лише лінію фронту, а й карту попиту на житло. За чотири роки однокімнатні квартири в окремих містах подорожчали більш ніж удвічі, перетворившись із найдоступнішого сегмента ринку на стратегічний актив для виживання, переїзду і збереження грошей. Скільки нині коштують квадратні метри в однушках дослідила Київщина 24/7.

Ринок, який почала рухати не економіка, а безпека

За даними аналітики OLX Нерухомість, від грудня 2021 року до кінця 2025-го ціни на однокімнатні квартири на вторинному ринку зросли майже по всій країні. Однак динаміка виявилася нерівномірною і чітко повторила географію війни.

Фактично ринок розділився на кілька різних світів. Західні та центральні області пережили безпрецедентний стрибок вартості житла через масовий переїзд українців. Великі міста зберегли стабільний попит і поступове зростання цін. Натомість прифронтові регіони опинилися у зовсім іншій реальності: там житло втрачало інвестиційну привабливість, а ціни у валюті навіть падали.

Головною причиною цього розриву стала внутрішня міграція. Після початку вторгнення мільйони українців переїхали в безпечніші регіони, що створило миттєвий дефіцит доступного житла.

Захід країни: найшвидше подорожчання в історії ринку

Найпомітніші зміни відбулися саме у західних областях, які стали новими центрами тяжіння для переселенців, релокованого бізнесу та інвестицій.

Абсолютним рекордсменом за темпами зростання став Івано-Франківськ. За роки повномасштабки медіанна ціна однокімнатної квартири тут піднялася до приблизно 2,4 млн грн, що означає приріст більш ніж у два з половиною рази у гривнях і більш ніж удвічі у доларах.

Схожа ситуація склалася в Ужгороді, де ціна досягла близько 2,7 млн грн. Це одне з найдорожчих значень для однокімнатного житла поза столицею.

У Рівному та Луцьку ціни також зросли більш ніж удвічі (до 1,7 млн грн). Натомість у Чернівцях вони злетіли до 1,9 млн грн та Вінниці до 2,1 млн грн, тобто тут однокімнатні квартири подорожчали приблизно на 115–120%.

Причиною такого стрибка став не лише різкий попит, а й обмежена пропозиція. Перші роки війни будівництво в багатьох регіонах було фактично заморожене, а наявний житловий фонд не встигав покривати потреби нових мешканців. У результаті саме західні міста стали топ вибором для інвесторів і людей, які шукали безпечне місце для життя.

Столиця і великі міста: стабільне зростання без перегріву

У великих економічних центрах ринок реагував інакше. Тут ціни теж зростали, але більш стримано через більший обсяг житлового фонду та швидше відновлення будівництва.

У Києві медіанна ціна однокімнатної квартири досягла близько 3,4 млн грн. Це майже удвічі більше, ніж напередодні вторгнення. Подібну динаміку показала й Одеса, де житло подорожчало майже на 100% однушка коштує близько 1,9 млн грн.

У Львові та Черкасах темпи були дещо нижчими, але все одно значними — 2,4 млн грн та 1,8 млн грн. Тобто ріст цін фіксується приблизно на рівні 90% у гривнях.

Ці міста поєднали кілька факторів попиту: притік переселенців, відносно стабільну економіку і поступове повернення інвестиційного інтересу.

Прифронтові регіони: гривневий ріст, доларове падіння

У містах, розташованих ближче до лінії бойових дій, ситуація кардинально відрізняється.

Помітна різниця спостерігається у Запоріжжі, де медіанна вартість однокімнатної квартири становить приблизно 630 тис. грн, але у валюті вона впала майже на третину.

У Херсоні ціна ще нижча — близько 590 тис. грн, що також означає значне падіння у доларах.

Дещо стабільніша ситуація у Миколаїві — близько 760 тис. грн за квартиру, але навіть тут темпи зростання значно нижчі, ніж у безпечніших регіонах.

У цих містах нерухомість перестала сприйматися як інвестиційний актив і стала передусім питанням виживання та соціальної стабільності.

Чому саме однокімнатні квартири стали головним індикатором

Однокімнатне житло традиційно є найчутливішим сегментом ринку, і війна лише підсилила цю тенденцію.

Після 2022 року саме такі квартири стали універсальним рішенням. Їх купували переселенці, молоді родини та інвестори, які прагнули мінімізувати ризики. Через меншу вартість і високу ліквідність вони продавалися швидше за більші квартири і легше здавалися в оренду.

У період невизначеності покупці значно рідше вкладалися у великі об’єкти, обираючи компактне житло як спосіб збереження капіталу.

Внутрішня міграція як головний драйвер цін

Економісти наголошують: ключовим фактором подорожчання стала не інфляція і навіть не здорожчання будівництва, а саме переміщення населення.

Після початку війни Україна фактично отримала нову економічну карту. Західні області пережили рекордний приплив мешканців, центральні міста стали логістичними та бізнес-центрами, а прифронтові регіони втратили значну частину платоспроможного попиту.

Ціни на житло таким чином стали відображенням не лише економічної ситуації, а й рівня безпеки.

Чого чекати далі

Експерти ринку нерухомості не прогнозують різкого падіння цін на вторинці навіть після завершення війни. Причин кілька: величезні втрати житлового фонду, потреба забезпечити житлом мільйони переселенців і постійне зростання вартості будівництва.

Водночас можливе поступове вирівнювання регіональних дисбалансів. За умови відновлення прифронтових територій попит може частково повернутися, що стабілізує ціни.

Ринок як дзеркало війни

За чотири роки повномасштабної війни однокімнатна квартира перестала бути просто доступним сегментом нерухомості. Вона стала індикатором міграції, рівня безпеки і економічних настроїв суспільства.

Якщо до 2022 року ціни на житло визначалися переважно доходами населення і доступністю кредитів, то тепер їх формує передусім географія ризиків.

І саме тому динаміка вартості однушок сьогодні розповідає про країну не менше, ніж статистика фронту чи економічні звіти — вона показує, де українці шукають стабільність і де бачать своє майбутнє.

Авторка: Наталя Толуб

Фото: Фріпік

Читайте також: Розплата за квадратні метри: як податок на нерухомість б’є по власниках житла