Ексклюзив

Кімнати, які роками були рятівним варіантом для студентів, переселенців і молодих родин, стрімко виходять із категорії доступного житла. Попри спад інтересу, медіанні ціни зростають по всій країні, а в окремих містах доходять до 1,2 млн грн. Найдешевший сегмент нерухомості змінюється швидше, ніж очікував ринок.

Він реагує на війну, внутрішню міграцію та інфраструктурні ризики: оренда  росте на сході й півдні, купівля — у західних регіонах. А в Києві комунальна криза вже перекроїла карту попиту й вартості.

Ринок найдешевшого житла розвернувся вгору

Аналітики платформи OLX Нерухомість зафіксували тенденцію, яка виглядає нелогічно: медіанні ціни зростають у сегменті, де одночасно знижується і пропозиція, і попит. Кімнати, що традиційно були «точкою входу» на ринок житла, дедалі частіше переходять у категорію компромісного, а не бюджетного варіанту.

У грудні 2025 року медіанна вартість довгострокової оренди кімнати в Україні сягнула 4 тис. грн — це на 14% більше, ніж наприкінці 2024-го. Водночас кількість оголошень скоротилась на 5%, а кількість відгуків — на 12%. Тобто ціни зростають на фоні охолодження інтересу.

Оренда: схід і південь тиснуть ціни 

Найпомітніші темпи зростання зафіксували у містах, наближених до зони бойових дій. У Миколаєві, Сумах і Харкові медіанні ставки за рік підскочили на 20–25%, хоча в абсолютних цифрах оренда залишається відносно доступною — 2,4–2,5 тис. грн на місяць. Ринок тут реагує на скорочення пропозиції та постійну міграцію населення.

Захід і центр демонструють помірніший, але стабільний ріст. У Луцьку, Житомирі, Івано-Франківську та Рівному оренда додала близько 15% і вийшла на медіану 4 тис. грн.

Найдорожчими залишаються міста з традиційно високим попитом і відносною безпекою. В Ужгороді медіанна оренда кімнати сягнула 6 тис. грн, у Львові — 5 тис. грн, у Києві — 4,2 тис. грн. При цьому темпи зростання тут стриманіші: від +5% до +10% за рік.

Зниження вартості — рідкісне явище. Воно зафіксоване лише у Херсоні (–21%, до 1,5 тис. грн) та Чернігові (–4%, до 2,2 тис. грн), що напряму пов’язано з безпековими ризиками та відтоком населення.

Купівля кімнат: західний ривок і дефіцит пропозиції

Якщо в оренді драйвером стали прифронтові регіони, то в купівлі — захід країни. За даними OLX Нерухомість, медіанна ціна кімнати в Україні станом на грудень 2025 року становить 442 тис. грн (10,2 тис. доларів), що на 11% більше у річному вимірі. Попит майже не змінився (+0,4%), зате пропозиція скоротилась на 8%.

Найбільший ціновий стрибок показали обласні центри заходу. В Ужгороді кімнати подорожчали на 82% — до 769 тис. грн. У Чернівцях зростання склало 70%, в Івано-Франківську — 68%. Львів додав 62% і вийшов на медіану 1,2 млн грн, Луцьк — +58% із ціною 864 тис. грн. Фактично західний регіон перетворюється на зону перегрітого попиту, де найдешевші формати житла наздоганяють за цінами повноцінні квартири в інших містах.

Помірніше зростання зафіксували у Вінниці, Дніпрі, Житомирі та Тернополі — у межах 22–25%. У столиці медіанна ціна купівлі кімнати зросла на 14% і сягнула 754 тис. грн, тоді як в Одесі ріст склав 13%, але загальна ціна значно нижча — 423 тис. грн.

Зниження вартості спостерігали лише в кількох містах: Запоріжжі, Полтаві та Черкасах, де ринок залишається менш активним.

Загальна картина чітка: оренда активніше дорожчає на сході та півдні, купівля — на заході.

Київ: комунальна криза як ціновий тригер

Столичний ринок живе за окремими правилами. Після масованих атак на енергетичну інфраструктуру тисячі будинків залишилися без стабільного тепла й електропостачання. Це запустило хвилю «квартирної міграції» — орендарі масово залишають проблемні будинки.

Люди втомилися чекати відновлення комунальних послуг. Тимчасові знижки до 50% уже не втримують орендарів — дедалі більше з них готові платити дорожче, аби переїхати у стабільні будинки.

Ринок миттєво розшарувався. У доступних районах на кшталт Троєщини вартість оренди місцями впала вдвічі — однокімнатні квартири здають за 6–7 тис. грн. Натомість житло в новобудовах з автономним опаленням і генераторами подорожчало майже на 20% лише за місяць.

Частина квартир у будинках без тепла фактично втратили ліквідність: їх складно здати навіть із дисконтом у 40–50%.

За оцінками учасників ринку, до кінця березня «проблемні» квартири можуть подешевшати ще на 5–7%. Із квітня чинник опалення втратить критичне значення, але повернення до попередніх ставок малоймовірне. Водночас автономне житло та передмістя мають потенціал подорожчати ще на 10%.

Нові критерії вибору: інженерія замість локації

Рієлтори фіксують зсув пріоритетів. Якщо раніше орендарі обирали між «ближче до метро» та «кращий ремонт», то сьогодні головне питання — чи безпечно й стабільно тут жити.

Наявність резервного живлення, тип опалення, утеплення будинку та стабільність електропостачання перетворилися на ключові фактори ціни. Інженерна надійність стала новою валютою довіри.

Будинки без альтернативних джерел тепла дешевшають на 8–23%. Старий фонд зі зношеними комунікаціями втрачає 7–16% вартості. Водночас модернізовані об’єкти й автономні новобудови дорожчають на 9–21%.

Ціновий розрив між «звичайним» і «стійким» житлом зріс із традиційних 10% до 15–25%.

Висновок

Ринок кімнат в Україні дорожчає всупереч слабшому попиту, а фактори безпеки й інженерної стійкості формують нову ієрархію вартості. Київ показує, наскільки швидко інфраструктурні ризики можуть перезапустити правила гри — і ця модель, схоже, стає новою нормою для всієї країни.

Авторка: Наталя Толуб

Фото: Фріпік

Читайте також: Маленькі квартири — великі цифри: як однушки подорожчали до 3,4 млн гривень під час війни