Ексклюзив

За останній рік український ринок нерухомості знову продемонстрував зростання — навіть попри війну, нестабільність, інфляцію та постійні ризики. Житло дорожчає всюди, але темпи зростання різняться кардинально. Деякі міста вже наближаються до довоєнних рекордів, інші — б’ють власні антирекорди доступності.

Київщина 24/7  розповідає про ціни на купівлю квартир у п’яти найбільших містах України — Київ, Львів, Одеса, Дніпро та Харків.

Найдешевше житло — і з найбільшим приростом

«Дешеве» житло традиційно асоціюється з містами на сході, і 2025-й не зламав цю логіку. Аналітики OLX Нерухомість повідомили, що у Харкові та Дніпрі медіанні ціни лишаються одними з найнижчих серед мільйонників — але саме в Харкові зростання ціни на квадратні метри у 2025 було найвищим.

Для порівняння:

• Однокімнатна квартира у Харкові  коштувала близько 866 тис. грн — +16% до 2024.
• Дніпро — 1,1 млн грн, зростання ≈ +5%.
• Для 2-кімнатних: у Харкові — ≈ 1,4 млн грн (+24% р/р), у Дніпрі — ≈ 1,5 млн грн (+3%).
• І навіть 3-кімнатні у Харкові — ≈ 1,8 млн грн (+22%) — найдешевші серед п’ятірки.

Тобто якщо ви шукаєте максимально бюджетне житло — Харків чи Дніпро лишаються реальним «вікном у місто». Хоча безпековий фактор у цих містах під великим питанням.

Середній сегмент — зростання з натяком

У місті на березі Чорного моря, Одесі,  житло дорожчає, і росте доволі швидко.

• Однокімнатна квартира — ≈ 1,7 млн грн (+22% за рік).
• 2-кімнатна — ≈ 2,3 млн грн (+18%).
• 3-кімнатна — ≈ 2,9 млн грн (+17%).

Це — яскравий приклад середнього класу: не так дешево, як на сході, але значно доступніше, ніж у топових містах. І помітний ріст з року в рік свідчить: попит не вщухає, навіть з урахуванням ризиків обстрілів.

Топ-ціни: столиця і західна еліта

Як і раніше, найвищі медіанні ціни на квартири — у Києві та Львові. Тут ціна йде не лише за «стіни й квадратні метри», а й за репутацію, сервіс, комфорт, потенціал та великий попит.

За даними OLX Нерухомість:

• У Києві однокімнатні — ≈ 3,2 млн грн (+13%), двокімнатні — ≈ 4,8 млн грн (+11%), трикімнатні — ≈ 7,1 млн грн (+14%).
• У Львові: однокімнатні ≈ 2,3 млн грн (+10%), двокімнатні ≈ 3,1 млн грн (+14%), трикімнатні ≈ 3,9 млн грн (+12%).

Цей сегмент, мабуть, найменш підходить для «швидкого житла» чи інвестицій зі знижкою — зате він стабільний, з найменшим ризиком, якщо правильно обирати район, квартиру та інфраструктуру.

Чому дорожчає — і чи є межа?

Навіть попри війну, ризики та невизначеність — попит на квадратні метри лишається. Більшість міст цього року показали зростання цін.

Для багатьох це — захист від інфляції, інвестиція «в стіни», як альтернатива депозитам чи валюті. Особливо актуально для тих, хто має можливість переїхати: Харків і Одеса — приклади міст із зниженим порогом входу, але із трендом на зростання.

Водночас, дорогі ринки, як Київ або Львів, — стагнування чи падіння цін на ринку нерухомості теж не продемонстрували. Інфраструктура, відносна безпека (особливо на заході), привабливість для бізнесу — все це працює на втримання високих цінників.

Цікаво, що за останні місяці в деяких регіонах (не серед мільйонників) ціни на нерухомість зростали навіть більше, ніж у 2021–2022 роках; але серед великих міст — саме Харків демонструє найбільш гострі зміни.

Квартира як інвестиція

Якщо ви шукаєте:

• Бюджетне житло — досі має сенс дивитися на Харків або Дніпро. Навіть із ростом, вони далекі від «топу» за ціною.
• Компроміс між ціною та комфортом — Одеса виглядає як «золота середина»: ближче до моря, з гарною інфраструктурою, але з нижчим прайсом, ніж столичні чи західні мегаполіси.
• Надійне інвестування або «довгострокове гніздо» — Київ і Львів лишаються надійним ставкою; вони не дешевшають, а з часом лише будуть дорожчати.

З іншого боку, треба враховувати ризики: попит, інфляцію, можливі коливання курсу, безпекову ситуацію — і бути готовим, що «дешеве» може з роками змінитися на «дорого».

Висновок

Ринок житла у українських мегаполісах 2025-го — це мозаїка контрастів: де «бюджет», де «середня полиця», де «преміум». Попри війну, інфляцію та невизначеність, люди купують, інвестують, планують на майбутнє. Ціни ростуть — але по-різному. І «мільйонник» може стати доступним, якщо знати, де шукати.

Авторка: Наталя Толуб

Фото: Фріпік

Читате також: Київський склад-бум: як столиця та область переживають найбільший логістичний стрибок за десятиліття