В Україні готують нові правила роботи рієлторів, які мають вивести ринок нерухомості з тіні. Законодавчі ініціативи, внесені до Верховної Ради у жовтні 2026 року, передбачають створення відкритого реєстру посередників, обов’язкові безготівкові розрахунки, фінансову відповідальність та обмеження схем, якими роками користувалися недобросовісні агенти. Запропоновані зміни можуть суттєво вплинути на умови купівлі, продажу й оренди житла. Про це на ЛІГА.net пише CEO інвестиційної групи «Молодість» Антона Мирончука, який проаналізував запропоновані зміни та їхній вплив на ринок нерухомості.

Мільярдний ринок у тіні: чому в Україні взялися за рієлторів

За оцінками парламентського комітету з питань містобудування, близько 90% угод із купівлі, продажу та оренди нерухомості в Україні укладаються за участю посередників. Водночас протягом багатьох років у законодавстві залишалася суттєва прогалина: професія рієлтора фактично не мала чіткого юридичного визначення, а його обов’язки та відповідальність перед клієнтами належним чином не регулювалися.

Унаслідок цього компанії, які працюють прозоро та сплачують податки, змушені конкурувати з великим тіньовим сектором. У ньому посередники нерідко отримують винагороду без офіційного оформлення, уникають оподаткування, а клієнти залишаються практично без належного захисту своїх прав.

Спроби впорядкувати цей ринок тривають уже давно. Однак саме законопроєкт №16145 пропонує закласти основу для масштабної детінізації рієлторської діяльності. Його головна мета — встановити чіткі правила надання посередницьких послуг, запровадити професійні вимоги та реальну відповідальність за порушення, аж до втрати права працювати на ринку.

П’ять головних змін для рієлторів: що передбачає законопроєкт

Запропоновані нововведення спрямовані на усунення схем, якими десятиліттями користувалися недобросовісні посередники на ринку нерухомості.

1. Обов’язкова акредитація та Єдиний реєстр рієлторів

Робота без належних документів вважатиметься правопорушенням. Для здійснення рієлторської діяльності передбачають запровадження двоступеневої акредитації та обов’язкової професійної підготовки. Фахівці повинні будуть проходити атестацію, отримувати відповідне свідоцтво та підтверджувати свою кваліфікацію кожні два роки.

Крім того, планується створити відкритий Єдиний державний реєстр, доступний цілодобово. Завдяки йому будь-який клієнт зможе перевірити за номером оголошення, чи має агент акредитацію, в якій компанії працює та чи застосовували до нього дисциплінарні стягнення.

2. Повна відмова від готівкових розрахунків

Одна з головних новацій стосується оплати рієлторських послуг. Законопроєкт пропонує заборонити розрахунки готівкою, зокрема передачу грошей посередникам без офіційного оформлення. Усі платежі за послуги агентів повинні будуть здійснюватися виключно безготівково – на банківські рахунки фізичних осіб-підприємців або юридичних осіб.

Такий механізм дозволить фіксувати кожну фінансову операцію, зробити розрахунки прозорішими та забезпечити додатковий захист клієнтів від шахрайських схем.

3. Обмеження подвійних комісій та обов’язкові договори

Нові правила передбачають, що рієлтор не зможе вимагати оплату без укладення письмового або електронного договору. У такому документі мають бути визначені 18 обов’язкових умов співпраці. Окремо законопроєкт регулює практику подвійних комісій, коли посередник отримує винагороду одночасно від продавця та покупця, іноді маніпулюючи вартістю нерухомості.

За запропонованими нормами, отримувати оплату від обох сторін дозволятиметься лише за умови попереднього письмового повідомлення про конфлікт інтересів та отримання письмової згоди кожної зі сторін. Таким чином, рієлтори більше не зможуть приховано стягувати подвійну винагороду без погодження з клієнтами.

4. Контроль реклами та боротьба з фейковими оголошеннями

Ще один напрям реформи – припинення практики розміщення фіктивних оголошень про продаж або оренду квартир. Йдеться про поширену схему, коли посередники публікують неіснуючі об’єкти нерухомості, використовуючи їх як приманку для отримання контактів потенційних клієнтів.

Законопроєкт передбачає, що розміщувати оголошення про нерухомість зможуть лише власники об’єктів або акредитовані рієлтори, які мають чинний договір із власником. Водночас онлайн-платформи для розміщення оголошень, зокрема OLX та DIM.RIA, повинні будуть перевіряти реєстраційні номери агентів у державному реєстрі.

Очікується, що такі вимоги допоможуть очистити ринок від фейкових квартир та недобросовісної реклами.

5. Посилення фінансового моніторингу та кримінальна відповідальність

Запропоновані зміни також передбачають посилення контролю за фінансовими операціями на ринку нерухомості. Рієлтори мають повноцінно виконувати функції суб’єктів первинного фінансового моніторингу. Зокрема, вони будуть зобов’язані ідентифікувати клієнтів і перевіряти джерела походження коштів, які використовуються для придбання нерухомості.

За таких умов легальні агенти будуть змушені відмовлятися від сумнівних угод, пов’язаних із великими сумами готівки невідомого походження, адже ризикуватимуть втратити професійне свідоцтво.

Крім того, супутній законопроєкт №16192 пропонує запровадити кримінальну відповідальність за незаконне надання посередницьких послуг у сфері нерухомості без відповідного статусу або договору.

Оренда та купівля-продаж житла: що зміниться для українців

Запропонована реформа торкнеться не лише самих рієлторів, а й громадян, які купують, продають або орендують нерухомість. На ринку оренди житла одним із головних принципів має стати правило, за яким комісію сплачує той, хто замовив послугу посередника.

Нині орендарі нерідко змушені віддавати рієлторам від 50% до 100% місячної вартості оренди навіть у випадках, коли самостійно знайшли квартиру, а участь агента обмежилася показом житла чи підготовкою короткого договору.

Законопроєкт передбачає зміну такої практики. Якщо людина самостійно знайшла оголошення та не замовляла послуг посередника, вона не буде зобов’язана сплачувати йому комісію. Водночас держава пропонує додатковий стимул для легалізації ринку оренди нерухомості – зменшення податкового навантаження на орендодавців.

Зокрема, ставку податку на доходи фізичних осіб, які здають житло в оренду, передбачено знизити з 18% до 5%. Разом із військовим збором загальне податкове навантаження становитиме 10% замість нинішніх 23%. У сегменті купівлі-продажу нерухомості основний акцент робиться на персональній юридичній відповідальності посередників.

Якщо акредитований рієлтор супроводжував угоду, але не перевірив наявність обтяжень, судових спорів, заборгованості за комунальні послуги або прав третіх осіб, зокрема дітей, клієнт зможе пред’явити претензії агентству чи звернутися зі скаргою до Дисциплінарної комісії.

За такі порушення посереднику можуть загрожувати значні штрафи або анулювання професійного свідоцтва. Передбачається, що посилення відповідальності змусить агентів ретельніше перевіряти документи та юридичну чистоту об’єктів нерухомості перед укладенням угод.

Чи можна буде продати або здати квартиру без рієлтора

Водночас запропоновані правила не обмежують конституційного права громадян самостійно розпоряджатися власним майном. Українці, як і раніше, зможуть продавати, купувати та здавати нерухомість в оренду без залучення рієлторів.

Якщо продавець і покупець або орендодавець та орендар можуть самостійно домовитися про умови угоди, перевірити необхідні документи й оформити правочин, звертатися до посередників буде необов’язково. Відповідно, жодних комісій агентам у такому випадку сплачувати не доведеться.

Запропонована детінізація рієлторських послуг має підвищити безпеку операцій із нерухомістю, посилити захист права власності та встановити прозорі умови роботи для сумлінних учасників ринку.

Читайте також: Війна переписала правила будівництва: укриття, тиша та безбар’єрність стали новою нормою

Фото: «Київщина 24/7».

Актуальні, важливі й перевірені новини Київщини також читайте на нашій Facebook-сторінці і в Telegram-каналі.