Ексклюзив

Програма «єОселя» акумулює 93% усіх іпотечних угод в Україні, проте нові обмеження та високі вимоги банків частково відсіюють покупців. СЕО ІГ  MOLODIST Антон Мирончук пояснив, як держпрограма перезапустила ринок та що його чекає у 2026 році.

Іпотека на плечах держави: цифри, що утримують ринок

Український ринок нерухомості четвертий рік поспіль функціонує в умовах надзвичайних викликів. Проте саме програма пільгового кредитування «єОселя» стала тим фундаментом, який не дозволив девелопменту зупинитися. 

За даними Укрфінжитла, з моменту старту у жовтні 2022 року українці оформили вже 27 784 пільгові іпотеки на загальну суму понад 49 млрд гривень. Лише з початку 2026 року видано понад 5 тисяч нових кредитів. Загальний іпотечний портфель українських банків досяг 50 млрд грн. За останній рік цей сегмент зростав утричі швидше за решту кредитування (приріст 35% проти 10% по системі). 

Проте є й інший бік медалі: колосальні 93% усіх нових іпотечних угоди припадають саме на «єОселю». Загалом пільгові кредити мають лише 42 тисячі родин — це менше половини відсотка від усіх домогосподарств країни. 

Географічна картина залишається прогнозованою: понад 56% усього обсягу житлових кредитів акумулюють Київ та Київська область. Серед лідерів також Дніпропетровська, Одеська та Миколаївська області. 

«Програма “єОселя” за кілька років фактично перезапустила іпотечний ринок в Україні. В умовах війни вона стала не лише соціальним інструментом, а й ключовим драйвером для первинного ринку житла. Саме завдяки “єОселі” девелопери отримали прогнозований попит, банки — зрозумілий механізм кредитування, а покупці — реальну можливість придбати житло не “десь колись”, а тут і зараз», — підкреслює Антон Мирончук, СЕО ІГ MOLODIST. 

В окремих житлових комплексах частка угод за держпрограмою сьогодні становить від 25% до 50%. Завдяки ставкам 3% (для військових, медиків, педагогів) та 7% (для інших категорій) на ринок вийшли покупці, які раніше й не мріяли про власні «квадрати» через брак повного капіталу. 

Іпотека проти оренди: де вигода?

Сьогодні у більшості регіонів щомісячний платіж за «єОселею» залишається  вищим за вартість оренди аналогічного житла, але незначно. 

Так, у столиці медіанна оренда однокімнатної квартири становить 16 000 грн, тоді як щомісячний платіж за іпотекою — 18 300 грн. Різниця у 2 300 гривень для Києва є цілком прийнятною, адже людина сплачує за власне майно. Схожий паритет зберігається у Вінниці (13 500 грн оренда проти 15 100 грн іпотеки), Тернополі (13 162 грн проти 14 800 грн) та Хмельницькому (11 500 грн проти 13 100 грн). 

Зовсім інша економіка у прифронтових містах та Півдні: 

• Одеса: оренда 10 000 грн проти 12 900 грн іпотечного внеску. 
• Харків: оренда 6 500 грн проти 10 600 грн за кредитом. 
• Суми: оренда 6 800 грн проти 11 500 грн. 
• Миколаїв: оренда 6 200 грн проти 11 100 грн. 
• Чернігів: оренда 7 500 грн проти 13 000 грн. 

Купівля нерухомості у цих регіонах — це скоріше питання віри в безпеку та деокупацію сусідніх територій, аніж миттєвий фінансовий розрахунок. А от абсолютний рекорд за розміром іпотечного платежу утримують Чернівці — 19 650 грн на місяць при оренді в 13 182 грн. 

Нормативні лещата: які проблеми гальмують програму

Антон Мирончук підкреслив, що попри позитивні показники, у 2026 році ринок зіштовхнувся із жорсткими обмеженнями. Постанова Кабміну №1637 та суттєве посилення фінансового моніторингу заблокували доступ до програми багатьом потенційним покупцям. 

1. Глибина перевірок майна: період перевірки операцій із відчуження майна розширено з 12 до 36 місяців. Продати батьківську чи бабусину квартиру, щоб одразу отримати пільговий кредит, більше не вдасться. 
2. Заборона доплат: уряд суворо заборонив покривати різницю між граничною вартістю за кошторисом Мінрегіону та реальними ринковими цінами власним коштом. 
3. Жорсткі цінові рамки: хоча граничну площу для сім’ї з двох осіб збільшили до 73,5 кв. м, максимальну вартість «квадрата» обрізали. Наприклад, для родини з трьох осіб у Києві гранична вартість квартири не може перевищувати 4,86 млн грн, а у Львові — 4,13 млн грн. 
4. Високий бар’єр доходів: банки стали значно прискіпливішими. Для схвалення середнього кредиту офіційний дохід родини з двох осіб має стартувати від 40 000 грн на місяць. Це відсіює саме ті вразливі категорії (ВПО, вчителів, медиків), на підтримку яких і розраховувалася програма. 

«Як наслідок — частина об’єктів на ринку нерухомості просто не вкладаються у жорсткі ліміти “єОселі”, а відповідні квартири у великих містах стрімко вимиваються», — підкреслив Антон Мирончук. 

Чому мовчать комерційні банки

Чому ж ринок не рятує класичне комерційне кредитування? Із 59 українських банків іпотеку сьогодні видають лише 12, а 93% усіх угод зосереджені в руках 5 державних і великих установ. Іноземні банківські групи цей сегмент взагалі ігнорують. 

Ключова причина — відсутність реального захисту прав кредиторів. Стягнення проблемної заборгованості в судах триває роками, а мораторій на продаж заставного майна зв’язує фінустановам руки. Додайте сюди 50-відсотковий податок на прибуток банків та суворі вимоги НБУ до капіталу — і комерційна іпотека стає для банків занадто ризикованим активом. 

Трансформація та перспективи 

Зміни до урядових постанов чітко вказують: «єОселя» трансформується з масового інструменту на адресну та суворо контрольовану державну підтримку. 

Щоб програма працездатно розвивалася далі, експерт пропонує кілька системних кроків: 

• Повне фокусування на первинному ринку: переспрямування основних лімітів саме на об’єкти на стадії будівництва. Це не просто вирішує житлове питання, а інвестує кошти в реальний сектор — створює робочі місця та завантажує виробництво будматеріалів. 
• Спрощення процедур: прискорення акредитації нових об’єктів будівництва без втрати контролю за надійністю девелопера. 
• Синхронізація з «єВідновленням»: поєднання житлових сертифікатів за знищене майно з дофінансуванням через «єОселю». Це дозволить родинам, які втратили домівки, купувати якісніше та просторіше нове житло. 

Готове житло та квартири в будівництві: пропозиції ІГ MOLODIST за «єОселею»

Практична реалізація запропонованих підходів вже працює на об’єктах девелопера. Зокрема, в інвестиційній групі MOLODIST за програмою «єОселя» акредитовані ЖК «Молодість» і «Фаворит Premium» в Ірпені, а також ЖК Atmosfera Life у Вишневому. Це дає потенційним покупцям реальний вибір між повністю готовими квартирами та житлом на етапі зведення.

ЖК «Фаворит Premium» та Atmosfera Life вже введені в експлуатацію. Після оформлення угоди й отримання ключів власники можуть відразу розпочинати ремонт, не витрачаючи час на очікування завершення будівництва. Для родин, які потребують розв’язання житлового питання найближчим часом, це дозволяє ефективно поєднати пільгове державне фінансування зі швидким переїздом.

Водночас третя черга ЖК «Молодість» перебуває в активній фазі будівництва, але наявність акредитації дає змогу купувати квартири за «єОселею» вже зараз. Таким чином покупці отримують можливість зафіксувати вигідну вартість квадратного метра ще до введення будинку в експлуатацію.

Найближчим часом перелік об’єктів ІГ MOLODIST, доступних за програмою пільгового кредитування, поповнять ЖК BURGUNDIA 3 в Ірпені та будинок №5 ЖК «Атмосфера» у Вишневому. Розширення портфеля пропозицій надасть родинам ширший вибір залежно від необхідної локації, бюджету та запланованих строків новосілля.

«Для покупця важливо чітко розуміти, що саме він купує, коли зможе в’їхати у квартиру та скільки коштів потребуватиме кожен етап. Регулярна звітність про хід робіт на майданчиках і повністю прозорі умови оплати — це той фундамент, який допомагає людям ухвалювати виважені рішення навіть у складні часи», — підсумував Антон Мирончук.

До кінця 2026 року фахівці на ринку нерухомості не прогнозують ані різких стрибків ціни через держпрограми, ані їхнього згортання. На первинці очікується плавне зростання вартості квадратного метра в межах 10–20% у відносно безпечних регіонах. Це зумовлено підвищенням собівартості будівництва та стабільним попитом з боку пільговиків. Головними ж рушіями ринку залишатимуться поєднання «єОселі», виплат «єВідновлення» та житлових ваучерів для внутрішньо переміщених осіб. 

Авторка: Наталя Толуб

Фото: з відкритих джерел

Читайте також: На Київщині укриття стають новим стандартом новобудов: що змінюється для забудовників і покупців