Ексклюзив

Ще кілька років тому смарт-квартири та студії вважалися нішевим продуктом. Їх будували переважно для студентів, молодих спеціалістів або тих, хто шукав найдоступніше житло. Сьогодні ситуація кардинально змінилася. Внутрішня міграція, нові економічні реалії, зростання вартості комунальних послуг і прагнення  скоротити витрати зробили компактне житло одним із найбільш затребуваних сегментів українського ринку нерухомості.

Парадокс полягає в іншому: якщо на ринку оренди смарт-квартири буквально «розмітають», то на ринку купівлі покупці дедалі частіше поводяться значно обережніше.

Ринок оренди: попит, який випереджає ціни

Аналітики «OLX Нерухомість» порівняли ситуацію на ринку компактного житла площею 20–30 кв. м із довоєнним травнем 2021 року. Дані демонструють безпрецедентне зростання вартості оренди практично в усіх обласних центрах України.

Головними бенефіціарами стали західні регіони, які після початку повномасштабної війни прийняли найбільшу кількість внутрішньо переміщених осіб і бізнесу, що релокувався.

Абсолютний рекорд належить Івано-Франківську. За п’ять років медіанна орендна ставка на мікроквартири зросла на 217% і сягнула 9,5 тис. грн. Фактично житло подорожчало більш ніж утричі.

Подібну тенденцію демонструють і сусідні міста. В Ужгороді оренда додала 175% (до 11 тис. грн), у Тернополі — 167% (8 тис. грн), у Чернівцях — 152% (8,8 тис. грн), а у Львові — 138%. Саме Львів нині залишається найдорожчим містом України для оренди смарт-житла: медіанна ставка досягла 13 тис. грн на місяць. У Рівному та Луцьку ціни за цей період фактично подвоїлися — до 9 тис. грн.

Київ, попри статус одного з найдорожчих міст країни, зростав більш стриманими темпами. З 2021 року оренда компактних квартир подорожчала на 60% і нині становить близько 12 тис. грн. За рівнем цін столиця поступається лише місту Лева.

Натомість південні та східні регіони розвиваються за іншою логікою. Близькість до лінії фронту та постійні безпекові ризики стримують зростання цін. Найбільш показовим винятком стало Запоріжжя, де за рахунок військових оренда смарт-квартир зросла на 129% — до 8 тис. грн.

У Дніпрі оренда додала 70% (8,5 тис. грн), у Миколаєві — 45% (5,5 тис. грн), в Одесі — 40% (7 тис. грн). Найменші зміни зафіксовано в Харкові та Херсоні: лише 4% і 13% відповідно. Безпековий фактор продовжує залишатися головним чинником формування цін у цих містах.

Чому смарт-квартири витісняють старі «хрущовки»

Популярність компактного житла пояснюється не лише його площею.

По-перше, це економія. Вартість опалення, електроенергії та інших комунальних послуг сьогодні стала одним із ключових критеріїв вибору житла. Опалити сучасну квартиру площею 22 квадратні метри з індивідуальним лічильником значно дешевше, ніж стару кутову «хрущовку» майже вдвічі більшої площі.

По-друге, сучасне планування працює ефективніше за старі радянські проєкти. У студії практично немає нефункціональних площ — довгих коридорів чи комор. Кожен метр використовується максимально раціонально, а сучасний ремонт, нова техніка та меблі-трансформери створюють відчуття комфорту навіть на невеликій площі.

По-третє, новобудови пропонують значно більше, ніж просто квартиру. Закриті двори, охорона, коворкінги, комерційна інфраструктура, підземні паркінги, які нерідко виконують роль укриття, стали важливою частиною житлового продукту. Для молодих орендарів це часто важливіше за додаткові квадратні метри.

Купівля: високі ціни, але стриманий попит

Якщо орендний ринок переживає справжній бум, то з купівлею ситуація значно складніша. Ціни на смарт-квартири продовжують стрімко зростати, однак попит уже не встигає за ними. Покупці стали набагато обережнішими, а інвестори дедалі уважніше рахують майбутню дохідність.

Найбільше подорожчання знову продемонстрували західні області. В Івано-Франківську медіанна ціна компактної квартири за п’ять років збільшилася майже вчетверо й досягла 1,7 млн грн. Подібна ситуація спостерігається у Луцьку, де вартість перевищила 1,8 млн грн, та в Рівному, де житло подорожчало утричі — до 1,7 млн грн.

Львів утримує перше місце за вартістю купівлі компактного житла — 2,4 млн грн. За п’ять років ціни тут зросли майже на 200%.

У Києві медіанна ціна смарт-квартири становить 1,8 млн грн — на 74% більше, ніж у 2021 році.

На сході та півдні ціни залишаються нижчими. У Дніпрі медіанна вартість складає 1 млн грн, у Харкові — 767 тис. грн, у Миколаєві — 657 тис. грн. Єдиним містом, де зафіксовано падіння вартості, став Херсон: мінус 9%, до 435 тис. грн.

Чому інвестори все одно обирають смарт-житло

Попри високу вартість, компактні квартири залишаються одним із найцікавіших інструментів для інвестування. Причин кілька. Насамперед — нижчий поріг входу. Купити студію приблизно за 40 тис. доларів набагато простіше, ніж класичну однокімнатну квартиру за 65–70 тис.

Друга перевага — дешевший ремонт. Невелика площа потребує значно менше матеріалів, меблів і техніки, а отже дозволяє швидше підготувати квартиру до здачі в оренду.

Найважливіший аргумент — дохідність. У сучасних житлових комплексах столиці чи Львова студія площею близько 20 квадратних метрів може приносити 13–15 тис. грн щомісяця. Якщо перерахувати прибутковість на вкладений капітал, вона нерідко виявляється вищою, ніж у просторих двокімнатних квартирах, які коштували значно дорожче, але здаються лише на кілька тисяч гривень дорожче.

Що далі

Найімовірніше, найближчими роками смарт-квартири залишатимуться дефіцитним товаром, особливо на первинному ринку. Основними покупцями й надалі будуть інвестори, які працюють саме під орендний бізнес.

Втім, забудовникам варто пам’ятати: між продуманою ергономічною студією та тісною «коробкою» існує дуже тонка межа. Конкурентною перевагою стане не мінімальна площа квартири, а якість усього житлового середовища — від дворів і громадських просторів до безпеки та інфраструктури. Саме це дедалі частіше визначає вибір покупця й орендаря.

Авторка: Наталя Толуб

Фото: Фріпік

Читайте також: Ефект термоса навпаки: які будинки перетворюються на «печі» у спеку та як вижити в квартирі без кондиціонера