Парламент ухвалив законопроєкт №15111-д, який може докорінно змінити правила на ринку житлової оренди. Зниження ставки ПДФО з 18% до 5% на тлі скасування частини податкових пільг та перетворення онлайн-платформ на податкових агентів є спробою держави знайти компроміс із багатомільярдним тіньовим ринком. Водночас для сегмента, де офіційно працює лише незначна частина учасників, нововведення можуть стати серйозним випробуванням. Про це на Liga.Бізнес пише CEO інвестиційної групи «Молодість» Антон Мирончук.

Тіньова реальність та фіскальний компроміс

Український ринок оренди житла роками залишається одним із найбільш закритих секторів економіки. За даними профільного комітету Верховної Ради, офіційно доходи від здачі житла в оренду задекларували лише 900 громадян по всій країні. Навіть з урахуванням 56 тисяч ФОПів, які працюють на спрощеній системі оподаткування, для багатомільйонного житлового фонду це мізерна кількість. Фактично ринок продовжує працювати переважно в тіні.

Причиною такого становища була не лише відсутність ефективного контролю, а й високе податкове навантаження. Сукупна ставка у 23% (18% ПДФО та 5% військового збору) для багатьох власників виглядала економічно невигідною.

Законопроєкт №15111-д пропонує компроміс: з 1 січня 2027 року загальна ставка зменшиться більш ніж удвічі – до 10% (5% ПДФО та 5% військового збору). Це перший реальний крок до детінізації ринку, покликаний зробити офіційне декларування фінансово прийнятним. Однак держава не лише знижує ставки – вона змінює саму модель адміністрування та одночасно скасовує окремі податкові пільги.

Економіка реформи: хто виграє

Для інвесторів та власників житла ключовим питанням залишається вплив нових правил на чисту дохідність об’єктів. Держава компенсує зменшення ПДФО скасуванням пільги з податку на нерухомість. Якщо раніше квартири площею до 60 кв. м та будинки до 120 кв. м не оподатковувалися, то тепер податок для орендованого житла нараховуватиметься з першого квадратного метра.

Розрахунки на прикладі київських ставок (орієнтовно 120 грн за кв. м на рік) свідчать, що для більшості ліквідних об’єктів нова модель все ж залишається вигіднішою, ніж стара «біла» схема.

• Мас-маркет (38 кв. м, оренда 15 тис. грн/місяць). За старими правилами власник мав би сплачувати 41,4 тис. грн на рік. За новими – 18 тис. грн податку на дохід плюс 4,56 тис. грн податку на нерухомість. Загалом – 22,56 тис. грн. Економія становить майже 19 тис. грн на рік.
• Комфорт-клас (63 кв. м, оренда 20 тис. грн/місяць). Раніше податки склали б 55,56 тис. грн. За новою системою – 31,56 тис. грн. Щорічна економія сягає 24 тис. грн.
• Преміум-сегмент (будинок 500 кв. м, оренда близько 100 тис. грн/місяць). Податкове навантаження зменшується з 321,6 тис. грн до 180 тис. грн на рік. Власник економитиме понад 141 тис. грн щороку.

Водночас великі об’єкти старого житлового фонду у менш привабливих локаціях можуть опинитися в менш вигідному становищі, адже податок на площу здатен суттєво знизити прибутковість.

Загальний економічний висновок очевидний: реформа насамперед стимулюватиме виходити з тіні власників високоліквідної нерухомості. Чим вищий дохід із квадратного метра, тим вигіднішою стає нова система.

Онлайн-платформи стануть податковими агентами

Ключове питання – як саме держава планує змусити ринок платити податки. Відповідь криється у механізмі автоматичного обміну інформацією про доходи, отримані через цифрові платформи, який уже отримав неофіційну назву «податок на OLX».

Саме на профільних онлайн-майданчиках розміщується більшість оголошень про оренду житла. Нові правила фактично зобов’яжуть такі платформи виконувати функції податкових агентів або передавати інформацію про операції та клієнтів до податкових органів.

Спроба повернутися виключно до «сарафанного радіо» може виявитися невигідною: дедалі більше орендарів уникають неофіційних угод через ризики шахрайства.

Ризики для сторін

Для орендодавців головним ризиком стане деанонімізація. Потрапивши до баз податкової, власник фактично стає повністю видимим для держави. Якщо ж податкова виявить приховані доходи, вона зможе донараховувати податки за повними ставками та застосовувати штрафи.

Для орендарів основна загроза полягає в можливому перекладанні додаткових витрат на кінцевого споживача. Оскільки більшість власників раніше взагалі не сплачували податків, нові платежі можуть бути закладені у вартість оренди.

Чи подорожчає оренда

Економічна логіка підказує, що частина власників спробує компенсувати нові витрати підвищенням цін. Наприклад, для квартири площею 63 кв. м додаткове навантаження становитиме близько 2,6 тис. грн на місяць.

Втім, кінцеву ціну визначатиме не бажання орендодавця, а платоспроможність населення. У великих містах, де через війну спостерігається дефіцит житла, перекласти частину витрат на орендарів буде простіше. Там, де пропозиція перевищує попит, власникам доведеться скорочувати власний прибуток.

З точки зору інвестицій та девелопменту, реформа може стати позитивним сигналом. Легалізація орендних відносин відкриває можливість укладати офіційні договори, у тому числі через «Дію», та захищати свої права в суді.

Детінізація ринку оренди є важливою передумовою для запуску цивілізованих європейських механізмів, зокрема фондів соціальної оренди та довгострокових інвестиційних програм, які можуть відіграти важливу роль у повоєнній відбудові України.

Читайте також: Український бізнес масово інвестує у власні електростанції: чому енергетична автономність стала головним трендом року

Фото: «Київщина 24/7».

Актуальні, важливі й перевірені новини Київщини також читайте на нашій Facebook-сторінці і в Telegram-каналі.