Ексклюзив

На столичному ринку комерційної нерухомості компанії масово мігрують у бізнес-центри з ремонтом, укриттями та автономним живленням. Попри ракетні удари, рівень вільних площ у Києві наблизився до довоєнних позначок, а оренда якісних приміщень продовжує зростати.

Динаміка півріч: оренда офісів у Києві мігрує

Якщо порівнювати ринкову картину, то в першому кварталі 2026 року загальний обсяг орендованих площ становив близько 46 тис. кв. м. Тоді ринок лише виходив із зимової невизначеності, а левова частка угод припадала на переформатування робочих просторів і релокації.

Проте за підсумками всього першого півріччя сукупний обсяг укладених угод оренди офісів сягнув позначки у 104 тис. кв. м. Це на +33% більше, ніж за аналогічний період 2025 року.

Головна відмінність другого кварталу цього року — зміна причин переїздів. Понад 40% усіх угод у першій половині року склали релокації. При цьому від 20% до 30% орендованих квадратних метрів припало саме на вимушені переїзди через пошкодження об’єктів ракетними та дроновими ударами рф.

Для порівняння: у першому кварталі частка таких «форс-мажорних» переїздів оцінювалася експертами у 10–15%. Тобто ескалація обстрілів суттєво перекроїла карту столичного попиту, змусивши бізнес терміново шукати заміну втраченим приміщенням.

ДИНАМІКА РИНКУ ОФІСІВ КИЄВА

Загальний обсяг оренди:  104 000 кв. м (+33% р/р)

Вимушені релокації:          20-30% від загального попиту

Втрачено площ:                  50 000 кв. м (~2% ринку)

Нове будівництво:              15 000 кв. м (компенсувало лише 30%)

Середня вакантність:         16% (-2,5 п.п. з початку року)

«Мінус офіси»: скорочення ринкового фонду

Київський ринок тривалий час функціонує в умовах унікального феномену — «негативної пропозиції». Звичайні економічні кризи супроводжуються надлишком вільних площ, але в столиці війна фізично «з’їдає» офісний фонд.

За даними компанії EXPANDIA (представника CBRE в Україні та Молдові), станом на кінець 2-го кварталу 2026 року загальний обсяг конкурентної офісної пропозиції Києва скоротився до 2,08 млн кв. м.

Причина проста: протягом першого півріччя внаслідок ворожих атак було пошкоджено близько 50 тис. кв. м офісів (майже 2% столичного фонду). Водночас девелопери вивели на ринок лише 15 тис. кв. м нових площ (зокрема черги БЦ «Протасів» та Forum City Garden). Тобто нове будівництво перекрило лише третину руйнувань, унаслідок чого дефіцит якісних приміщень лише загострився.

Таке скорочення пропозиції пришвидшило вимивання вільних приміщень. Середній рівень вакантності (частка незаповнених площ) на ринку впав до 16%, фактично наблизившись до довоєнного показника 14,5%, зафіксованого наприкінці 2021 року.

Заповнюються об’єкти обох категорій:

• Клас А: рівень вільних площ впав до 14% (-8 п.п. р/р).
• Клас B: рівень вільних площ знизився до 15,5% (-4 п.п. р/р).

За даними Департаменту стратегічного консалтингу UTG, у розрізі класів на середину року вакантність все ще зберігає неоднорідність (24,3% у класі А та 18,9% у класі B), оскільки найдорожчі об’єкти мають запас великих блоків без оздоблення.

Хто диктує попит: IT, ВПК та реабілітація

Структура орендарів у 2026 році підтверджує переорієнтацію ринку під потреби воєнного часу:

1. IT, високі технології та телеком (48%): абсолютний лідер попиту. Технологічний сектор швидко адаптується, створює хаби для гібридної роботи та забирає найкращі безпечні локації.
2. Виробництво, промисловість та енергетика (14%): підприємства реального сектору потребують координаційних центрів, зокрема для забезпечення енергонезалежності та логістики.
3. Фармацевтика, медицина та НГО (6%): стабільний сегмент. При цьому на ринку сформувалася виразна ніша — оператори медичних та реабілітаційних послуг, чий попит прямо зумовлений наслідками війни.
4. Оборонний сектор та ВПК: продовжує нарощувати присутність. Втім, як зазначають в EXPANDIA, оборонний попит зараз розподілений між різними суміжними галузями й формує не окрему категорію, а загальний вектор воєнної економіки.

Скільки коштує офіс у столиці з ремонтом

Орендні ставки для об’єктів класу А наразі тримаються в діапазоні $16–$27/кв. м/міс., а для класу B — $8–$18/кв. м/міс. Ефективна прайм-ставка залишається стабільною: $14–$18/кв. м/міс. за приміщення без ремонту та $19–$25/кв. м/міс. за офіси з готовим якісним оздобленням.

У нинішніх умовах дефіциту робочої сили оздоблювальні роботи тривають від 4 до 10 місяців. Це підштовхує орендні ставки в готових якісних об’єктах вгору — на ринку комерційної нерухомості прогнозують їхній точковий ріст ще на 5% до кінця року.

Головний тренд сезону — високий попит на невеликі та середні офіси площею 300–600 кв. м із готовим ремонтом («входь і працюй»). Орендарі не готові брати на себе ризики довгих ремонтів.

Також нині локація та вартість оренди поступилися місцем безпековому фактору. Наявність облаштованого укриття чи підземного паркінгу, автономних генераторів, резервних каналів зв’язку та водопостачання стали базовим гігієнічним мінімумом для будь-якого БЦ.

Що чекає на ринок офісної оренди у другому півріччі?

Важливою подією стане запуск першої черги бізнес-центру Capital Towers на вулиці Короленківській (~40 тис. кв. м). Утім, реальний вплив нових квадратних метрів ринок відчує не раніше кінця 2026 — початку 2027 року, оскільки приміщення потребуватимуть часу на адаптацію.

Загалом, столичний офісний ринок остаточно пристосувався до умов воєнного часу. Бізнес не відмовляється від фізичних просторів, але стає максимально прагматичним: обирає захищеність, гнучкість і готові рішення.

Авторка: Наталя Толуб

Фото: Фріпік

Читайте також: «єОселя» дешевша за оренду: що чекає на ринок іпотеки у 2026 році