Ексклюзив

Поняття «елітна квартира» в українських реаліях остаточно й безповоротно вирвалося з класичного стереотипу «дорого, багато позолоти й обов’язково на Печерську». Поки одні дивуються архівним оголошенням про продаж палаців зі шкурами та химерним декором минулої епохи, прагматичні інвестори  упевнено переформатовують ринок первинки. Безпека, автономність та екосистема життєвого простору витіснили колишній культ зовнішнього блиску.

Злам пріоритетів: від імперських вензелів до автономії

Колись ознакою розкоші в Україні вважався інтер’єр, від якого сліпило в очах. Його символом став знаменитий маєток колишнього генпрокурора Віктора Пшонки в Гореничах під Києвом — три поверхи позолочених меблів, портрети в образах римських імператорів та леви біля входу. Або ж згадайте будинки за 6,5 мільйона доларів із бивнями на стінах і золотими туалетними йоржиками. Проте сьогодні весь цей «пшонка-стайл» викликає у потенційних покупців та орендарів хіба що іронічну посмішку.

Сучасна елітна нерухомість починається не з позолоти, а з архітектурної витонченості, надійності бренду забудовника та першокласного сервісу. Справжня розкіш сьогодення — це мінімальна кількість квартир у клубному будинку, де твої сусіди мають схожі цінності та запит на приватність.

«Це закрита територія, електронний контроль доступу, підземний паркінг із прямим ліфтом, власна СПА-зона, фітнес-зал, тераси та лаунж-коворкінги. А замість звичайного охоронця у холі — консьєрж-сервіс рівня п’ятизіркового готелю чи навіть персональний «butler service». Покупець більше не платить за квадратні метри — він купує бездоганно налаштований побут, де будь-яке щоденне питання вирішується без виходу за межі комплексу», —розповів Антон Логуш, експерт ринку нерухомості.

Парадокси ринку: частка преміуму зростає вдвічі

Попри складні воєнні умови, аналітики фіксують дивовижний тренд: частка інвестування в преміумжитло на первинному ринку України зросла орієнтовно до 18–20%. Для порівняння, до повномасштабного вторгнення цей показник ледве сягав 10%. Як зазначає Маріанна Бігунець, комерційна директорка будівельної компанії GAZDA, структура інвестиційного попиту суттєво трансформувалася. Якщо у відносно спокійні 2019–2021 роки інвестори шукали насамперед найнижчу стартову ціну, то зараз вона перестала бути головним критерієм.

«Це свідчить про те, що частина покупців змінила підхід до інвестицій у нерухомість. Нижча стартова ціна залишається важливою, однак вона вже не є єдиним або головним критерієм. Для інвестора дедалі більшого значення набувають клас об’єкта, концепція, якість середовища, приватність, сервіс, інфраструктура, безпекові рішення, потенціал оренди та можливість подальшого перепродажу. Фактично покупець у преміальному сегменті інвестує не суто в об’єкт нерухомості, а в певну модель життя», — підкреслює експертка.

Справді, сучасний заможний українець шукає простір, який не виснажує, а відновлює. Ексклюзивність перестала асоціюватися з високим парканом. Вона полягає у створенні цілісної автономної «екосистеми» з wellness-інфраструктурою, надійними безпековими рішеннями та психологічним комфортом. Такі об’єкти демонструють високу стійкість: вони найменше втрачають потенціал попиту у кризові періоди, оскільки покупці оцінюють їхню актуальність та ліквідність на роки вперед.

Гeографія цін: Київ тримає марку, Львів диктує правила

Аналітика платформи OLX Нерухомість наочно демонструє, як поводився вторинний ринок у найбільших містах України. У столиці традиційно зафіксовано впевнене й стабільне зростання цін на квартири підвищеного комфорту. Однокімнатні квартири на вторинному ринку Києва подорожчали на 15% (до 7,4 млн грн), двокімнатні — на 21% (до 10,7 млн грн), а трикімнатні — на 14%, сягнувши в середньому 16,52 млн грн.

Для розуміння контрасту: поки в престижному комплексі на Грушевського продають апартаменти площею 178 кв. м за 1,3 мільйона доларів із майстер-спальнями та пральними кімнатами, найдешевше помешкання на Троєщині площею 30 квадратів коштує 19 тисяч доларів. Ця прірва в ціні чудово ілюструє, наскільки сильно ринок диференціює цінність локації, безпеки та інфраструктури.

В інших регіонах динаміка виявилася неоднорідною:

• У Дніпрі попит відчутно впав, через що ціни на однокімнатні знизилися на 24% (до 2 млн грн), хоча трикімнатні квартири все одно додали в ціні 22% (до 5,2 млн грн).
• Одеса продемонструвала високий інтерес до просторого житла: трикімнатні квартири там подорожчали на 31% (до 9,6 млн грн), а кількість відгуків на такі оголошення зросла на рекордні 105%.
• Львів залишається головним залізничним та інвестиційним хабом країни, що відобразилося на вартості квадратних метрів. Нині це найдорожче місто за цінами на новобудови — середня вартість квадрата складає $1330, що на 5% вище за київські показники. На львівському вторинному ринку найбільший ажіотаж припав на однокімнатні квартири (+151% відгуків), а трикімнатні елітні помешкання злетіли в ціні на 37% (до 7,4 млн грн).

Тверезий розрахунок: правила гри на первинному ринку

Вхід у вищу лігу нерухомості має свою чітку фінансову межу. За даними будівельної компанії GAZDA, якщо в економ- та комфорт-класі поріг інвестиційного входу на первинний ринок стартує від $20–30 тис., а в бізнесі — від $35–60 тис., то у преміумсегменті інвестору потрібно орієнтуватися на суми від $70 тис. При цьому вартість окремих ексклюзивних об’єктів легко сягає $170–200 тис. і більше.

Проте купівля преміуму на етапі будівництва залишається одним із найвигідніших інструментів збереження та примноження капіталу. У якісних проєктах зі стабільною динамікою робіт приріст вартості протягом першого року може складати близько 15–17%. Загальна ж різниця між ціною «котловану» та етапом введення в експлуатацію досягає солідних 30–35%.

Як застерігає Маріанна Бігунець, така дохідність не є автоматичною — вона вимагає від інвестора ретельного аналізу репутації девелопера, наявності дозвільних документів, умов розтермінування (особливо безвідсоткових програм від 24 місяців) та чітко визначеної стратегії: чи це житло для збереження капіталу, чи для високоліквідної оренди.

Висновок

Час хаотичного марнославства та купівлі «дорогих адрес» заради статусу в українській нерухомості минув. Сучасна розкіш стала раціональною та орієнтованою на життєвий баланс. Найбільші шанси на тривалу ліквідність сьогодні мають ті об’єкти, які пропонують не просто стіни, а бездоганно продуману екосистему, здатну захистити, зберегти психологічний комфорт та забезпечити найвищу якість життя за будь-яких зовнішніх обставин.

Авторка: Наталя Толуб

Фото: Фріпік

Читайте також: Оренда смарт-квартир б’є рекорди: чому українці обирають 20 квадратних метрів замість «хрущовок»