Ексклюзив

Земля НАН, заповідне урочище і багатоповерхівки: у Києві роками триває боротьба за територію «Теремків», де замість наукової господарської бази може постати житловий комплекс. Поки ділянка залишається під арештом, її долю фактично вирішують у судах – а забудовник та Інститут зоології намагаються відстояти угоду, яка відкриває шлях до забудови понад трьох гектарів державної землі.

За цією історією – договір Інституту зоології, інтереси приватного забудовника, судові процеси та територія, безпосередньо пов’язана з Національним природним парком «Голосіївський». І це далеко не перша резонансна історія, у якій фігурують структури, пов’язані з «КСМ-Груп».

«Київщина 24/7» поспілкувалася з активістом Богданом Гдалем, який стежить за ситуацією навколо урочища, дослідила судові матеріали та документи й розібралася, хто і на яких умовах планував забудову, що саме отримує Інститут зоології та чому боротьба за цю землю досі не завершена.

Від наукової землі до майбутнього ЖК: як почалася історія забудови Теремків

Історія майбутньої забудови урочища «Теремки» почалася з рішень Національної академії наук і договору з приватним інвестором. Ключовим став 2018 рік. Бюро Президії НАН України погодило забудову території на проспекті Академіка Глушкова, 65 та залучення інвестора – ТОВ «Юг-Проект». 21 серпня того ж року Інститут зоології ім. І. І. Шмальгаузена уклав із компанією договір №21/65 щодо проєктування та будівництва комплексу багатоквартирних житлових будинків із вбудованими нежитловими приміщеннями.

Фактично схема виглядала так: Інститут надавав територію для реалізації масштабного житлового проєкту, а натомість мав отримати нерухомість у майбутньому комплексі. За даними звіту Рахункової палати, йшлося про 968 кв. м житлової площі – при цьому її вартість мала бути не меншою за ринкову вартість земельної ділянки.

Саме ця домовленість згодом стала одним із ключових елементів конфлікту. Адже йдеться не просто про вільний майданчик посеред міста. Територія пов’язана з урочищем «Теремки», а прокуратура наполягає: спірна ділянка належить до земель лісового фонду державної власності. Відтак постало принципове питання – чи могла наукова установа взагалі розпоряджатися нею таким чином і фактично відкривати її для житлової забудови.

Попри це, проєкт рухався далі. У лютому 2022 року ТОВ «Юг-Проект» отримало містобудівні умови та обмеження для будівництва багатофункціонального комплексу, а вже у травні подало повідомлення про початок підготовчих робіт.

Окремі питання виникли й до самої землевпорядної історії ділянки. У первинному договорі був зазначений номер, який не збігається з нинішнім кадастровим номером. Представники забудовника пояснювали це тим, що на момент укладання документа використовувався номер із містобудівного кадастру. Опоненти забудови звертають увагу на інше: земельна ділянка з актуальним кадастровим номером була сформована пізніше.

У результаті історія, яка починалася як інвестиційний проєкт НАН із перспективою отримати майже тисячу квадратних метрів житла, переросла у багаторічну боротьбу за саму можливість забудови цієї території.

Будівельна техніка повноцінно сюди так і не зайшла. На ділянку наклали арешт, а прокуратура пішла до суду. Причому юридична боротьба розгорнулася одразу у двох напрямках.

Справа 1: чи могла ця земля взагалі опинитися у НАН

Перша ключова справа – №910/17599/23. Її суть значно ширша, ніж суперечка про конкретний договір із забудовником. Прокуратура поставила під сумнів саму реєстрацію права власності НАН України та права постійного користування Інституту зоології на ділянку площею 5,6901 га.

Позиція прокуратури зводиться до того, що на цій території росте ліс, а матеріали лісовпорядкування урочища «Теремки» підтверджують її лісовий характер. Відтак, на думку прокурорів, земля не могла бути оформлена та надалі використана як звичайний будівельний майданчик.

У лютому 2024 року Північний апеляційний господарський суд наклав арешт на спірну ділянку та заборонив дії, які могли б призвести до її пошкодження або зміни правового статусу: будівництво, земляні та підготовчі роботи, вирубування насаджень, реєстраційні дії, поділ чи об’єднання землі. У червні 2024-го Верховний Суд залишив ці заходи забезпечення позову в силі.

Саме тому сьогодні на території немає повноцінного будівельного майданчика: поки діє арешт, зайти туди з технікою і почати забудову означало б порушити судову заборону.

Справа 2: «право тимчасового використання» для забудовника

Друга ключова справа №910/17474/23 б’є вже безпосередньо по механізму, який дозволяв ТОВ «Юг-Проект» користуватися ділянкою. У січні 2022 року за компанією зареєстрували так зване «право тимчасового використання» землі. Саме цю реєстрацію прокуратура попросила визнати незаконною та скасувати.

20 травня 2024 року Господарський суд міста Києва позов задовольнив повністю: рішення державного реєстратора щодо «права тимчасового використання» було скасовано, а право ТОВ «Юг-Проект» на користування ділянкою – припинено.

Однак крапкою це не стало. «Юг-Проект» оскаржив рішення. Апеляційне провадження певний час намагалися прив’язати до результату справи №910/17599/23. У лютому 2025 року Верховний Суд скасував ухвалу про зупинення апеляційного розгляду та повернув справу до Північного апеляційного господарського суду для продовження розгляду. Надалі в апеляції призначалася судова експертиза та витребовувалися додаткові матеріали.

Тобто формула «суд уже все заборонив» тут була б надто спрощеною. Перша інстанція стала на бік прокуратури, але юридична боротьба за остаточну долю зареєстрованого права забудовника продовжилася.

Чому процес тягнеться роками: експертиза, документи і нові відкладення

Для громади судова історія давно перетворилася на марафон. Засідання переносяться, суди витребовують документи, сторони подають нові клопотання, а окремі питання переходять між інстанціями. Одна з причин – експертиза, яка має дати відповіді на питання щодо самої земельної ділянки та її характеристик.

«Усі попередні суди для сторони забудовника та Інституту зоології виявилися неуспішними. Тому зараз вони залучили зовнішнього експерта, щоб через його висновок проштовхнути тезу, ніби ця територія – не ліс. Засідання суду перенесли саме через те, що цей експертний висновок ще не готовий. Як тільки він з’явиться, суд зможе ухвалити рішення по цьому конкретному позову», – розповідає активіст Богдан Гдаль.

Судові матеріали підтверджують, що експертне дослідження справді стало одним із факторів затягування. Зокрема, у справі №910/17474/23 експерт просив додаткові відомості про ділянку. Частину документів «Юг-Проект» не зміг отримати через арешт землі у паралельній справі №910/17599/23. У результаті дві справи фактично переплелися: рішення та обмеження в одній впливають на можливість рухатися в іншій.

«Там нічого немає»: як статус лісу перетворився на головну лінію боротьби

Паралельно із судами точиться ще одна публічна боротьба за те, як узагалі сприймати цю територію. У матеріалах справи є позиція мешканців, які описували ділянку як занедбану: повалені дерева, сміття, амброзія, безхатьки, небезпечні місця. На цій підставі прихильники забудови стверджували, що новий комплекс нібито принесе благоустрій та інфраструктуру.

Активісти вважають таку аргументацію маніпулятивною. Поганий догляд за лісовою територією, наголошують вони, не перетворює її на пустир і не скасовує природоохоронної цінності. Саме тому питання «чи є тут ліс» стало не побутовим, а юридично ключовим: від відповіді на нього значною мірою залежить можливість забудови.

Богдан Гдаль звертає увагу й на інформаційний фон, який супроводжував конфлікт: за його словами, перед активною фазою протистояння поширювалися тези про нібито занедбаність території, аварійні дерева та «маргінальні елементи». На думку активіста, так громаді намагалися продати просту формулу: якщо лісом погано опікуються, забудова начебто стане його «порятунком».

Що буде з урочищем, якщо ЖК усе ж з’явиться

Навіть якщо майбутній комплекс формально розмістять у так званій господарській частині території, наслідки не обмежаться плямою забудови. Урочище «Теремки» безпосередньо пов’язане з екосистемою Голосіївського національного природного парку, а великий житловий масив означатиме різке збільшення постійного людського навантаження.

«Суть заповідних зон – мінімізувати присутність людини, щоб зберегти екосистему. Коли всередині лісу з’являється величезний житловий комплекс, тисячі нових мешканців щодня ходять цими територіями. Навіть без злого умислу люди витоптують рідкісні червонокнижні рослини, лякають тварин і нищать дрібний покрив лісу», – пояснює Богдан Гдаль.

До цього додаються дороги, паркування, освітлення, шум, інженерні мережі та подальший тиск на сусідні ділянки. Тобто питання не лише в тому, скільки дерев фізично зріжуть під фундамент. Йдеться про зміну самого режиму життя лісової території.

Для активістів небезпечний і прецедент. Якщо багатоповерхове житло вдасться легалізувати на одній ділянці, яка історично була частиною лісового масиву, аналогічну модель можуть намагатися застосовувати й до інших земель наукових установ поблизу природно-заповідних територій.

Хто стоїть за «Юг-Проектом» і де тут KSM Group

У документах договору з Інститутом зоології фігурує не ТОВ «КСМ-ГРУП», а ТОВ «Юг-Проект». Це важливе уточнення. Водночас ці структури не є випадковими сусідами по будівельному ринку.

За даними відкритих реєстрів, ТОВ «Юг-Проект» зареєстроване у 2008 році. Його керівницею є Наталія Возна, власником – Микола Копистира. Аналітична система YouControl відносить компанію до корпоративної групи «КСМ-ГРУП». Саме ТОВ «КСМ-ГРУП» у матеріалах щодо майбутнього комплексу називалося заявленим генпідрядником. Більше того, у січні 2024 року «КСМ-ГРУП» просило суд допустити його до справи №910/17599/23 як третю особу на стороні відповідачів.

Група давно і дуже щільно працює саме на півдні Києва. Серед її «відомих» проєктів – «Кришталеві джерела», «Феофанія City», «Феофанія-park», «Авеню 42». Частина цих проєктів також пов’язана із землями НАН України або її установ. Тож історія на Глушкова, 65 – не перший випадок, коли бізнес групи перетинається з територіями наукових установ і зеленими зонами Голосіївського району.

Не перший скандал: землі НАН, 15 квартир для віцепрем’єра та мільйонний штраф – що відомо про KSM Group

Теремки – далеко не перша резонансна історія, в якій з’являється KSM Group або компанії, які у відкритих джерелах пов’язують із цією групою. Особливо показово, що одразу кілька конфліктів стосувалися земель та майна Національної академії наук України.

Один із найгучніших спалахнув у Феофанії. У 2022 році на вул. Метрологічній, 1 знесли гуртожиток НАН, де на момент демонтажу ще залишалися речі мешканців. Журналісти пов’язували забудову навколишніх академічних земель зі структурами з орбіти KSM Group. Конфлікт супроводжувався протестами та силовим протистоянням.

Інша історія розгорнулася в Академмістечку. На землях НАН на вул. Василя Степанченка та бульварі Академіка Вернадського документи видавали на реконструкцію нежитлових будівель під адміністративно-побутовий комплекс, однак правоохоронців зацікавили плани житлової забудови. У межах кримінального провадження суд дозволяв слідчим отримати документи НАН щодо відповідних договорів та земель.

Ще один резонансний договір знайшовся у Ботсаду Гришка. У 2018 році він уклав угоду з ТОВ «КСМ-Девелопмент», яка передбачала реконструкцію об’єктів на території Ботсаду. Згодом Держаудитслужба заявила про ризики забудови природоохоронної території. Суперечка дійшла до Верховного Суду, який у 2026 році встановив, що умовами договору серед іншого передбачалося будівництво житлових будинків, а «КСМ-Девелопмент» мало отримати частину створених об’єктів.

Назва групи з’явилася і в значно серйознішій кримінальній історії. НАБУ та САП обвинувачують Сергія Копистиру, якого антикорупційні органи пов’язують із фактичним контролем KSM Group, у спробі надати тодішньому віцепрем’єру Олександру Кубракову неправомірну вигоду. За версією слідства, йшлося про 2% площі майбутнього ЖК, а частиною ймовірної вигоди стали майнові права на 15 квартир загальною площею близько 785 кв. м.

Є у бекграунді компанії й уже встановлене державним органом порушення. У вересні 2025 року Антимонопольний комітет оштрафував ТОВ «КСМ-Груп» майже на 7,9 млн грн за антиконкурентні узгоджені дії, які стосувалися спотворення результатів торгів.

Що маємо зараз

Станом на кінець вересня 2026 року історія урочища «Теремки» не завершена. Земля на Глушкова, 65 залишається предметом судових спорів, а арешт ділянки блокує будівельні роботи. В одній справі суди мають остаточно відповісти на фундаментальне питання про законність оформлення самої землі за НАН та Інститутом зоології. В іншій – поставити крапку в історії з «правом тимчасового використання», яке отримав «Юг-Проект».

За сухими номерами справ стоїть значно простіша історія. Державна наукова установа погодила житлову забудову території в обмін на сотні квадратних метрів майбутнього житла. Компанія з орбіти великої будівельної групи отримала документи для реалізації проєкту. Прокуратура заявила: земля – лісова і так розпоряджатися нею було не можна. Тепер те, що мало перетворитися на черговий житловий комплекс, уже кілька років залишається судовим полем бою.

І поки експерти, юристи та судді сперечаються про кадастрові номери, реєстраційні записи і статус землі, для громади питання звучить набагато коротше: чи залишиться урочище «Теремки» лісом – чи одного дня за сіткою все-таки з’явиться будівельна техніка.

Читайте також: На Канівському водосховищі та Стугні виявили порушення правил рибальства: як покарали винних

Фото: «Київщина 24/7»

Актуальні, важливі й перевірені новини Київщини також читайте на нашій Facebook-сторінці і в Telegram-каналі.